Thuế Mua Bán Nhà Đất 2026: 5 Loại Thuế Phí Bắt Buộc Và Cách Tính Chi Tiết

1. 5 Loại Thuế Phí Bắt Buộc Khi Mua Bán Nhà Đất

Khi tiến hành chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, cả người bán và người mua đều có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đóng góp tài chính với Nhà nước thông qua 5 nhóm thuế phí bắt buộc theo quy định. Các khoản nghĩa vụ tài chính này gồm thuế thu nhập cá nhân (TNCN), lệ phí trước bạ tài sản, phí công chứng (hoặc chứng thực) hợp đồng, phí thẩm định hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận, và lệ phí hành chính cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Phần tiếp theo trình bày chi tiết từng loại thuế phí kèm mức thu theo quy định, đối tượng chịu nghĩa vụ nộp, và căn cứ pháp lý cụ thể làm cơ sở thực hiện.

1.1. Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN) – 2% Giá Chuyển Nhượng

Thuế TNCN trong giao dịch bất động sản là khoản thuế áp đặt vào thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí thuế phí mà người bán phải gánh chịu. Mức thuế suất áp dụng cố định ở mức 2% tính trên giá chuyển nhượng được ghi nhận trong hợp đồng mua bán đã thực hiện công chứng hoặc chứng thực, áp dụng đồng nhất cho mọi loại hình tài sản bất động sản trên phạm vi toàn quốc. Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định rõ bên bán (người có thu nhập từ giao dịch) là chủ thể phải chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN cho cơ quan thuế quản lý thu. Tuy vậy, trong hoạt động giao dịch thực tế, hai bên hoàn toàn có quyền thỏa thuận để bên mua thay thế bên bán thực hiện nghĩa vụ nộp thuế này, với yêu cầu thỏa thuận phải được ghi nhận rõ ràng trong điều khoản hợp đồng mua bán và tạo hiệu lực pháp lý ràng buộc hai bên.

1.2. Lệ Phí Trước Bạ – 0,5% Giá Trị Tài Sản

Lệ phí trước bạ đại diện cho khoản phí mà người mua bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ nộp tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền, đánh dấu sự chuyển giao quyền hợp pháp từ chủ sở hữu cũ sang chủ sở hữu mới. Mức thu lệ phí trước bạ được quy định thống nhất trên toàn quốc là 0,5% giá trị tài sản, trong đó cơ sở tính phí được xác định theo giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng giao dịch hoặc theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành định kỳ hàng năm, lấy theo giá nào cao hơn. Nghị định 10/2022/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 01/02/2022 là văn bản pháp lý làm căn cứ thu lệ phí trước bạ, thay thế toàn bộ các quy định cũ về mức thu và phương pháp tính lệ phí. Người mua (bên nhận chuyển nhượng) là chủ thể chịu trách nhiệm nộp lệ phí trước bạ vào giai đoạn thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

1.3. Phí Công Chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng

Phí công chứng đại diện cho khoản phí bắt buộc các bên phải nộp nhằm đảm bảo hợp đồng chuyển nhượng bất động sản đạt giá trị pháp lý đầy đủ và được công nhận chính thức bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định. Luật Nhà ở 2014 và Luật Đất đai 2024 quy định bắt buộc mọi hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đều phải trải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng (tổ chức hành nghề công chứng) hoặc Phòng tư pháp cấp huyện (cơ quan chứng thực). Mức thu phí được áp dụng theo biểu phí lũy tiến phụ thuộc vào giá trị giao dịch ghi trong hợp đồng, với khung mức thu chi tiết được quy định cụ thể tại Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính. Trong thực tiễn giao dịch, bên yêu cầu thực hiện công chứng là bên chịu phí, tuy nhiên hai bên thường thỏa thuận chia đều chi phí hoặc do một bên gánh chịu toàn bộ tùy thuộc điều khoản đàm phán trong hợp đồng mua bán.

1.4. Phí Thẩm Định Hồ Sơ Cấp Giấy Chứng Nhận

Phí thẩm định hồ sơ chuyển nhượng là khoản phí mà bên mua bất động sản phải nộp để cơ quan đăng ký đất đai thực hiện công tác thẩm định tính hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ giao dịch trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho người nhận chuyển nhượng. Mức thu phí thẩm định được tính xấp xỉ 0,15% giá trị bất động sản giao dịch, tuy nhiên pháp luật thiết lập giới hạn mức thu tối thiểu là 100.000 đồng và mức thu tối đa là 5.000.000 đồng cho mỗi hồ sơ, bất kể giá trị giao dịch thực tế cao đến mức độ nào. Người mua (bên nhận chuyển nhượng) là đối tượng chịu nghĩa vụ nộp phí vì họ là bên được hưởng lợi ích trực tiếp từ việc sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới ghi danh nghĩa chủ sở hữu. Cần lưu ý mức thu phí thẩm định chi tiết do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành quy định cụ thể nên có sự chênh lệch giữa các địa phương, do đó người mua cần tra cứu và xác minh quy định hiện hành tại địa phương nơi bất động sản tọa lạc.

1.5. Lệ Phí Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đại diện cho khoản phí hành chính mà người mua bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ nộp khi cơ quan đăng ký đất đai cấp sổ đỏ mới hoặc cấp lại sổ đỏ ghi tên người mua sau khi hoàn tất giao dịch chuyển nhượng. Mức thu lệ phí này được giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định riêng nên tồn tại sự khác biệt về mức thu giữa các địa phương, nhưng thông thường dao động trong khoảng từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng cho mỗi Giấy chứng nhận được cơ quan nhà nước cấp mới. Người mua (bên nhận chuyển nhượng) là chủ thể chịu trách nhiệm nộp lệ phí này vì họ là người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới. Cần phân biệt rõ ràng lệ phí cấp Giấy chứng nhận với lệ phí trước bạ vì đây là hai khoản phí hoàn toàn độc lập và có bản chất khác nhau, trong đó lệ phí cấp GCN chỉ là khoản phí hành chính cố định để chi trả cho dịch vụ hành chính cấp giấy tờ, không có mối liên hệ hay tương quan với giá trị bất động sản giao dịch.

2. Cách Tính Thuế Thu Nhập Cá Nhân Khi Bán Nhà Đất

Thuế TNCN chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng chi phí thuế phí mà người bán phải gánh chịu khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Hiểu rõ phương pháp tính thuế TNCN giúp người bán lập dự toán chính xác nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, từ đó xây dựng kế hoạch tài chính hợp lý và phòng ngừa rủi ro vi phạm các quy định pháp luật về thuế.

2.1. Công Thức Tính Thuế TNCN Chuyển Nhượng Bất Động Sản

THUẾ TNCN = GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG × 2%

Phương pháp tính thuế TNCN khi chuyển nhượng được xác định theo công thức đơn giản và minh bạch tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính. Trong công thức tính toán này, giá chuyển nhượng (giá giao dịch) là mức giá được ghi nhận trong hợp đồng mua bán đã trải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, phản ánh giá trị thực tế mà hai bên đã đạt được thỏa thuận. Thuế suất áp dụng ở mức cố định 2%, không có sự phân biệt dựa trên loại hình tài sản bất động sản như đấ a cụ thể: nếu bên bán thực hiện chuyển nhượng một căn nhà với mức giá 5.000.000.000 đồng được ghi nhận trong hợp đồng công chứng, số thuế TNCN phải thực hiện nghĩa vụ nộp sẽ là 5.000.000.000 × 2% = 100.000.000 đồng, và khoản thuế này phải được nộp vào ngân sách nhà nước trong thời hạn tối đa 10 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực pháp lý.

2.2. Xác Định Giá Chuyển Nhượng Để Tính Thuế

Phương pháp xác định giá chuyển nhượng làm cơ sở tính thuế TNCN phụ thuộc vào mối tương quan giữa giá được ghi trong hợp đồng mua bán và bảng giá đất (khung giá đất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố định kỳ hàng năm. Cụ thể, khi giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng đạt mức cao hơn hoặc ngang bằng giá đất theo bảng giá đất của địa phương, cơ quan quản lý thuế sẽ chấp nhận tính thuế theo đúng giá trong hợp đồng mà hai bên đã thỏa thuận và cam kết. Ngược lại, trong tình huống giá ghi trong hợp đồng đạt mức thấp hơn giá đất theo bảng giá, cơ quan thuế có thẩm quyền áp dụng giá đất theo bảng giá để làm căn cứ tính thuế, nhằm ngăn chặn tình trạng kê khai giá thấp (underreporting) với mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế.

Cơ quan quản lý thuế có trách nhiệm thực hiện đối chiếu kiểm tra giá chuyển nhượng trong hợp đồng với bảng giá đất hiện hành của địa phương để lựa chọn giá cao hơn làm cơ sở tính thuế, đảm bảo ngân sách nhà nước thu đúng quy định, thu đủ nghĩa vụ đóng góp tài chính từ chuyển nhượng bất động sản. Người bán cần nghiên cứu kỹ bảng giá đất tại địa phương trước khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng để lập dự toán chính xác số thuế phải thực hiện nghĩa vụ nộp, phòng tránh tình huống bị cơ quan thuế yêu cầu nộp bổ sung (truy thu thuế) do kê khai giá thấp hơn mức quy định.

2.3. Thay Đổi Quan Trọng Theo Luật Đất Đai 2024

Điều 247 Luật Đất đai 2024 đã thực hiện sửa đổi khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân, tạo nên điểm thay đổi quan trọng về cơ chế xác định thu nhập chịu thuế phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kể từ ngày 01/01/2025, thu nhập chịu thuế từ hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo giá đất ghi trong bảng giá đất (khung giá đất) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành, thay thế phương pháp tính theo giá giao dịch thực tế như quy định cũ. Điều khoản mới này hướng đến mục tiêu hạn chế tối đa tình trạng kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn giá trị thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, một vấn đề tồn tại phổ biến trong thị trường giao dịch bất động sản nhiều năm qua.

Một điểm điều chỉnh đáng lưu ý khác là bảng giá đất sẽ được cập nhật điều chỉnh hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm một lần như cơ chế cũ, giúp giá đất trong bảng giá khung phản ánh sát hơn với giá thị trường thực tế. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có nghĩa vụ công bố công khai bảng giá đất mới vào tháng 1 hàng năm, tạo cơ sở pháp lý minh bạch cho công tác tính thuế và các loại phí, lệ phí liên quan đến đất đai. Do đó, người bán cần chủ động cập nhật thông tin bảng giá đất tại địa phương nơi bất động sản tọa lạc trước khi thực hiện chuyển nhượng, đảm bảo lập dự toán chính xác nghĩa vụ thuế phải thực hiện nộp và phòng ngừa các rủi ro pháp lý không mong muốn phát sinh từ việc kê khai giá không phù hợp quy định.

3. Cách Tính Lệ Phí Trước Bạ Nhà Và Đất

Lệ phí trước bạ được tính toán riêng biệt cho phần quyền sử dụng đất và phần quyền sở hữu nhà ở với công thức khác nhau, phản ánh đặc thù về giá trị tài sản và phương pháp định giá của từng loại tài sản. Mức thu lệ phí trước bạ thống nhất ở mức 0,5% giá trị tài sản, được áp dụng đồng nhất trên phạm vi toàn quốc theo quy định tại Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

3.1. Công Thức Tính Phí Trước Bạ Đối Với Đất

LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ (ĐẤT) = 0,5% × DIỆN TÍCH × GIÁ ĐẤT/M² (theo bảng giá đất)

Hoặc nếu giá HĐ cao hơn:

LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ = 0,5% × GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG

Phương pháp tính phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất dựa trên hai thông số chính là diện tích đất và đơn giá đất trên mỗi mét vuông theo bảng giá khung do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết cho từng vị trí, khu vực cụ thể. Trong tình huống giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng đạt mức cao hơn giá đất tính theo bảng giá khung, cơ quan thu lệ phí sẽ áp dụng giá chuyển nhượng làm cơ sở tính phí để đảm bảo thu đúng, thu đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định. Ví dụ minh họa cụ thể: một người mua quyền sử dụng đất có diện tích 100m² tại khu vực nội thành Hà Nội với giá đất theo bảng giá khung là 50.000.000 đồng/m², lệ phí trước bạ phải thực hiện nghĩa vụ nộp sẽ được tính toán như sau: 0,5% × 100 × 50.000.000 = 25.000.000 đồng. Khoản lệ phí này phải được nộp vào thời điểm thực hiện thủ tục hành chính đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

3.2. Công Thức Tính Phí Trước Bạ Đối Với Nhà Ở

LỆ PHÍ TRƯỚC BẠ (NHÀ) = 0,5% × DIỆN TÍCH × GIÁ NHÀ/M² × TỶ LỆ % CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI

Phương pháp tính phí trước bạ đối với quyền sở hữu nhà ở phức tạp hơn so với phương pháp tính cho đất do phải tính đến yếu tố khấu hao theo thời gian sử dụng thực tế của công trình xây dựng. Giá nhà trên mỗi mét vuông được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định chi tiết theo từng loại nhà (cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4) dựa trên tiêu chí vật liệu xây dựng và mức độ chất lượng hoàn thiện công trình. Tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của công trình nhà ở phụ thuộc vào tuổi thọ thực tế, trong đó nhà mới hoàn thành được tính 100% chất lượng ban đầu, và tỷ lệ này giảm dần theo từng năm sử dụng dựa trên bảng khấu hao do cơ quan có thẩm quyền ban hành công bố. Ví dụ minh họa thực tế: một căn nhà có diện tích xây dựng 80m², giá nhà quy định là 8.000.000 đồng/m², tỷ lệ chất lượng còn lại được xác định là 80% do đã sử dụng một số năm, lệ phí trước bạ sẽ được tính toán: 0,5% × 80 × 8.000.000 × 80% = 2.560.000 đồng, đạt mức thấp hơn đáng kể so với trường hợp nhà mới do yếu tố khấu hao được tính vào công thức.

4. Biểu Phí Công Chứng Hợp Đồng Mua Bán Nhà Đất 2026

Phí công chứng hợp đồng mua bán bất động sản được tính toán theo biểu phí lũy tiến dựa trên giá trị giao dịch được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng, đảm bảo mức thu tương xứng, phù hợp với giá trị tài sản được chuyển giao. Mức thu phí tối đa là 70.000.000 đồng cho mỗi trường hợp thực hiện công chứng, bất kể giá trị hợp đồng đạt mức cao đến đâu. Thông tư 257/2016/TT-BTC của Bộ Tài chính là văn bản pháp lý làm căn cứ thu phí công chứng, quy định chi tiết về khung mức thu và phương pháp tính phí cho các loại hợp đồng, giao dịch dân sự.

Theo quy định hiện hành, bên yêu cầu thực hiện công chứng là chủ thể có trách nhiệm nộp phí cho Văn phòng công chứng hoặc Phòng tư pháp cấp huyện. Trong thực tiễn giao dịch mua bán bất động sản, phí này thường do người mua gánh chịu hoặc hai bên thỏa thuận phân chia đều để cân bằng chi phí giao dịch, tùy thuộc điều khoản đàm phán thương lượng giữa các bên trong hợp đồng mua bán.

5. Bảng Tổng Hợp Thuế Phí Mua Bán Nhà Đất 2026

Bảng tổng hợp dưới đây trình bày đầy đủ 5 loại thuế phí bắt buộc khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất năm 2026, cung cấp cái nhìn toàn diện về nghĩa vụ đóng góp tài chính của các bên tham gia. Thông tin chi tiết bao gồm mức thu cụ thể, bên chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật mặc định, và thời điểm phải thực hiện nghĩa vụ nộp từng loại thuế phí để đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định hiện hành.

Tổng chi phí thuế phí trong giao dịch mua bán bất động sản thường chiếm khoảng 2,5% đến 4% tổng giá trị giao dịch, trong đó thuế TNCN và lệ phí trước bạ là hai khoản mục có giá trị lớn nhất. Các bên tham gia chuyển nhượng hoàn toàn có quyền thỏa thuận phân chia trách nhiệm thuế phí khác biệt với quy định phân chia mặc định, với điều kiện thỏa thuận này phải được ghi nhận rõ ràng trong điều khoản hợp đồng mua bán và tạo giá trị pháp lý ràng buộc cả hai bên.

6. Ví Dụ Tính Tổng Chi Phí Thuế Phí Khi Mua Bán Nhà Đất

Để hỗ trợ người đọc hiểu rõ hơn về phương pháp tính tổng chi phí thuế phí trong thực tiễn giao dịch, dưới đây là hai case study minh họa cụ thể với dữ liệu số liệu chi tiết. Case study đầu tiên phân tích giao dịch chuyển nhượng nhà đất phổ thông trị giá 3 tỷ đồng, trong khi case study thứ hai tập trung phân tích giao dịch nhà mặt phố cao cấp trị giá 10 tỷ đồng tại khu vực nội thành Hà Nội.

6.1. Ví Dụ 1: Giao Dịch Nhà Đất 3 Tỷ Đồng

Trong case study này, giả định cơ bản là chuyển nhượng một căn nhà đất với giá chuyển nhượng là 3.000.000.000 đồng, trong đó giá được ghi trong hợp đồng tương đương với giá thị trường thực tế và không tồn tại hiện tượng kê khai giá thấp. Theo thỏa thuận phân chia trách nhiệm giữa hai bên, người bán chịu nghĩa vụ nộp thuế TNCN, trong khi người mua gánh chịu toàn bộ các loại phí còn lại bao gồm lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết quả tính toán chi tiết cho thấy tổng chi phí thuế phí trong giao dịch này đạt mức khoảng 81.800.000 đồng, chiếm tỷ lệ khoảng 2,73% tổng giá trị giao dịch. Con số này nằm trong khoảng trung bình của các giao dịch bất động sản thông thường, chứng minh việc lập dự toán chi phí thuế phí từ 2,5% đến 4% tổng giá trị giao dịch là hoàn toàn hợp lý, chính xác và đáng tin cậy.

6.2. Ví Dụ 2: Giao Dịch Nhà Mặt Phố 10 Tỷ Đồng

Case study thứ hai phân tích chi tiết giao dịch chuyển nhượng một căn nhà mặt phố tại khu vực trung tâm nội thành Hà Nội với giá chuyển nhượng là 10.000.000.000 đồng. Bất động sản này có diện tích quyền sử dụng đất 50m² và công trình nhà xây dựng 3 tầng với tổng diện tích sàn 150m², đại diện cho phân khúc bất động sản cao cấp mà Vũ Mặt Phố chuyên tư vấn môi giới. Cơ chế phân chia trách nhiệm thuế phí tương tự case study đầu tiên, với người bán chịu thuế TNCN và người mua gánh chịu các loại phí còn lại.

Tổng chi phí thuế phí trong giao dịch nhà mặt phố 10 tỷ đồng đạt mức khoảng 260.300.000 đồng, tương đương tỷ lệ khoảng 2,6% tổng giá trị giao dịch. Đáng lưu ý là với bất động sản có giá trị cao, tỷ lệ phần trăm chi phí thuế phí có xu hướng giảm nhẹ do phí công chứng có mức trần tối đa 70.000.000 đồng và phí thẩm định cũng bị giới hạn ở mức 5.000.000 đồng, không tăng theo tỷ lệ tuyến tính với giá trị giao dịch như thuế TNCN và lệ phí trước bạ.

7. Trường Hợp Được Miễn Thuế Phí Khi Chuyển Nhượng Nhà Đất

Hệ thống pháp luật Việt Nam quy định một số trường hợp đặc biệt được hưởng ưu đãi miễn thuế TNCN (TTNCN) và lệ phí trước bạ khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Việc thuộc diện được hưởng ưu đãi miễn giảm thuế phí giúp các bên tiết kiệm đáng kể chi phí giao dịch, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho một số trường hợp chuyển nhượng đặc thù theo chính sách an sinh xã hội của Nhà nước.

7.1. Miễn Thuế TNCN Chuyển Nhượng Bất Động Sản

Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 đã được sửa đổi bổ sung năm 2014 là văn bản pháp lý làm căn cứ cho việc miễn thuế TNCN khi chuyển nhượng tài sản bất động sản. Theo quy định hiện hành này, có hai nhóm đối tượng chính được hưởng ưu đãi miễn TTNCN khi thực hiện chuyển nhượng.

Chuyển nhượng giữa người thân trực hệ: Đây là trường hợp miễn thuế phổ biến nhất, áp dụng khi cá nhân thực hiện chuyển nhượng tài sản bất động sản cho các thành viên gia đình có quan hệ huyết thống trực tiếp. Cụ thể bao gồm chuyển nhượng giữa vợ và chồng trong cùng một hộ gia đình, chuyển nhượng giữa cha mẹ đẻ với con đẻ hoặc cha mẹ nuôi với con nuôi hợp pháp, chuyển nhượng giữa cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ với con dâu hoặc con rể, chuyển nhượng giữa ông bà với cháu nội hoặc cháu ngoại, và chuyển nhượng giữa anh chị em ruột cùng cha mẹ. Các trường hợp này được miễn thuế hoàn toàn vì bản chất giao dịch là chuyển giao tài sản trong nội bộ gia đình, không mang mục đích sinh lời thương mại từ giao dịch.

Cá nhân chỉ có một nhà hoặc một thửa đất duy nhất: Trường hợp miễn thuế thứ hai áp dụng cho cá nhân chỉ sở hữu duy nhất một căn nhà ở hoặc một thửa đất tại lãnh thổ Việt Nam và thực hiện chuyển nhượng tài sản duy nhất này. Điều kiện bắt buộc là thời gian sở hữu liên tục phải đạt mức tối thiểu 183 ngày tính đến ngày thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Quy định này nhằm hỗ trợ những người có hoàn cảnh khó khăn buộc phải bán tài sản duy nhất của mình, giảm bớt gánh nặng thuế phí trong tình huống đặc biệt này.

7.2. Miễn Lệ Phí Trước Bạ Nhà Đất

Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP của Chính phủ là văn bản pháp lý làm căn cứ cho việc miễn lệ phí trước bạ, quy định chi tiết về các trường hợp được hưởng ưu đãi miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Các trường hợp miễn lệ phí trước bạ được thiết kế nhằm hỗ trợ một số đối tượng đặc thù và khuyến khích phát triển nhà ở xã hội.

Nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa thành viên gia đình: Trường hợp miễn lệ phí trước bạ phổ biến nhất là khi cá nhân nhận tài sản bất động sản thông qua thừa kế hoặc nhận tặng cho từ các thành viên trong gia đình, bao gồm vợ chồng, cha mẹ con, ông bà cháu, và anh chị em ruột. Quy định này nhằm giảm bớt gánh nặng chi phí cho hoạt động chuyển giao tài sản trong nội bộ gia đình, tương tự như cơ chế ưu đãi về thuế TNCN.

Nhà đất cấp cho người có công với cách mạng: Những người có công với cách mạng được Nhà nước cấp nhà ở hoặc đất ở theo chính sách ưu đãi đặc biệt sẽ được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, thể hiện sự tri ân của Nhà nước đối với những người có công lao đóng góp cho sự nghiệp xây dựng và bảo vệ đất nước.

Nhà ở xã hội: Người mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở được hưởng ưu đãi miễn lệ phí trước bạ, nhằm giảm thiểu chi phí mua nhà cho đối tượng có thu nhập thấp và thu nhập trung bình, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và đảm bảo quyền được ở của người dân.

Đất nông nghiệp: Hộ gia đình và cá nhân trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp được miễn lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất nông nghiệp, khuyến khích phát triển hoạt động sản xuất nông nghiệp và bảo vệ quỹ đất canh tác.

Bên cạnh việc nắm vững các loại thuế phí, phương pháp tính toán chi tiết và trường hợp được hưởng ưu đãi miễn giảm, người tham gia chuyển nhượng nhà đất cần hiểu rõ trách nhiệm pháp lý của từng bên và cách thức thỏa thuận phân chia chi phí trong hợp đồng mua bán. Phần tiếp theo sẽ giải đáp các thắc mắc thường gặp nhất về phân chia nghĩa vụ thuế phí, đồng thời hướng dẫn phương pháp tối ưu chi phí một cách hợp pháp để tiết kiệm tối đa ngân sách trong khi vẫn tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành.

8. Bên Mua Hay Bên Bán Chịu Thuế Phí Khi Giao Dịch Nhà Đất?

Câu hỏi về phân chia trách nhiệm nộp thuế phí giữa người mua và người bán là thắc mắc phổ biến nhất mà người dân quan tâm khi chuẩn bị thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Hệ thống pháp luật Việt Nam quy định rõ ràng nghĩa vụ mặc định của từng bên, nhưng đồng thời cho phép các bên giao dịch có quyền tự thỏa thuận phân chia trách nhiệm khác biệt trong hợp đồng mua bán theo nguyên tắc tự do ý chí.

8.1. Phân Chia Nghĩa Vụ Thuế Phí Theo Quy Định Pháp Luật

Quy định "mặc định" trong bảng phân chia trên có nghĩa là nếu hợp đồng mua bán không ghi rõ điều khoản cụ thể về phân chia trách nhiệm thuế phí, thì các bên sẽ tự động áp dụng theo cơ chế phân chia chuẩn như quy định của pháp luật. Cụ thể, người bán chịu trách nhiệm nộp thuế TNCN vì đây là khoản thuế đánh vào thu nhập mà họ nhận được từ chuyển nhượng, trong khi người mua chịu lệ phí trước bạ và các loại phí hành chính liên quan đến thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu vì họ là bên được hưởng lợi ích từ việc sở hữu tài sản bất động sản mới.

8.2. Thỏa Thuận Thuế Phí Trong Hợp Đồng Mua Bán

Hệ thống pháp luật Việt Nam tôn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên trong giao dịch dân sự, cho phép người mua và người bán tự thỏa thuận ai sẽ chịu trách nhiệm nộp từng loại thuế phí theo ý muốn chung và lợi ích đôi bên. Thỏa thuận về cơ chế phân chia thuế phí phải được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng mua bán bất động sản và phải trải qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực để tạo hiệu lực pháp lý. Một khi đã được ghi nhận trong hợp đồng có công chứng, thỏa thuận này sẽ tạo giá trị pháp lý ràng buộc cả hai bên, và nếu một bên vi phạm cam kết thì bên kia có quyền khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản tại thị trường Việt Nam, có một số mô hình phân chia thuế phí phổ biến đã được áp dụng rộng rãi. Mô hình phổ biến nhất là người bán chịu thuế TNCN và người mua chịu lệ phí trước bạ cùng các loại phí khác, đây được coi là cách phân chia cân bằng và hợp lý nhất. Mô hình thứ hai thường gặp trong trường hợp người bán có vị thế mạnh trong đàm phán thương lượng, đó là người bán yêu cầu giá "net", nghĩa là người mua phải gánh chịu toàn bộ thuế phí để người bán nhận đủ số tiền đã thỏa thuận ban đầu. Ngoài ra, hai bên cũng thường thỏa thuận phân chia đều phí công chứng để cân đối một cách công bằng. Để phòng ngừa tranh chấp sau này, các bên nên ghi rõ số tiền cụ thể hoặc tỷ lệ phần trăm mà mỗi bên phải chịu đối với từng loại thuế phí trong điều khoản hợp đồng.

9. Câu Hỏi Thường Gặp Về Thuế Mua Bán Nhà Đất

10. Cách Tối Ưu Chi Phí Thuế Phí Mua Bán Nhà Đất Hợp Pháp

Tối ưu hóa chi phí thuế phí là mong muốn chính đáng và hợp lý của mọi người tham gia giao dịch chuyển nhượng bất động sản, nhằm giảm thiểu gánh nặng tài chính trong khi vẫn đảm bảo tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành. Dưới đây là năm phương pháp hợp pháp được khuyến nghị để người mua bán nhà đất có thể giảm thiểu chi phí thuế phí một cách an toàn, hiệu quả và minh bạch, phòng tránh mọi rủi ro vi phạm pháp luật.

Kiểm tra kỹ lưỡng điều kiện được miễn thuế TNCN: Trước khi thực hiện chuyển nhượng, người bán cần xác minh cẩn thận xem mình có thuộc diện được hưởng ưu đãi miễn TTNCN hay không, bao gồm kiểm tra xem giao dịch có phải là chuyển nhượng cho người thân trực hệ theo quy định của pháp luật không. Đồng thời, cần kiểm tra xem tài sản bất động sản định chuyển nhượng có phải là nhà ở hoặc thửa đất duy nhất mà mình sở hữu tại Việt Nam hay không, và nếu thuộc trường hợp này thì cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ chứng minh để được hưởng ưu đãi miễn thuế theo đúng quy định pháp luật.

Thỏa thuận rõ ràng và chi tiết trong hợp đồng mua bán: Các bên giao dịch cần ghi nhận cụ thể trong hợp đồng về việc ai sẽ chịu trách nhiệm nộp từng loại thuế và phí, kèm theo số tiền cụ thể hoặc phương thức tính toán rõ ràng. Điều khoản thỏa thuận về cơ chế phân chia thuế phí phải được công chứng hoặc chứng thực để tạo giá trị pháp lý ràng buộc, giúp phòng ngừa mọi tranh chấp và chi phí phát sinh không mong muốn sau khi giao dịch hoàn tất.

Cập nhật bảng giá đất trước khi thực hiện giao dịch: Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành được điều chỉnh cập nhật hàng năm vào tháng 1, do đó người bán cần chủ động cập nhật thông tin bảng giá đất mới nhất tại địa phương nơi tài sản bất động sản tọa lạc. Việc nắm vững bảng giá đất giúp lập dự toán chính xác số thuế phí phải thực hiện nghĩa vụ nộp, phòng tránh tình trạng bị cơ quan quản lý thuế yêu cầu nộp bổ sung do kê khai giá thấp hơn mức quy định.

Lựa chọn Văn phòng công chứng thay vì Phòng công chứng: Trong nhiều trường hợp, phí dịch vụ công chứng tại các Văn phòng công chứng tư nhân có thể cạnh tranh và linh hoạt hơn so với Phòng tư pháp cấp huyện, đồng thời thủ tục hành chính có thể được xử lý nhanh gọn và chuyên nghiệp hơn. Các bên nên so sánh đánh giá mức phí và chất lượng dịch vụ giữa nhiều đơn vị công chứng để lựa chọn phương án tối ưu nhất cho giao dịch.

Tuyệt đối không kê khai giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế: Từ năm 2025 theo Luật Đất đai 2024, giá làm cơ sở tính thuế được xác định theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nên việc kê khai giá thấp trong hợp đồng không còn mang lại hiệu quả tiết kiệm thuế như cơ chế cũ. Ngược lại, hành vi kê khai giá thấp có thể dẫn đến rủi ro pháp lý bị cơ quan thuế truy thu thuế, bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 125/2020/NĐ-CP với mức phạt cao, và thậm chí có thể bị tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu do có dấu hiệu gian lận theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Tối ưu hóa chi phí thuế phí bằng các phương pháp hợp pháp giúp người tham gia giao dịch tiết kiệm đáng kể ngân sách mà không vi phạm bất kỳ quy định pháp luật nào, đảm bảo an toàn tuyệt đối cho giao dịch. Tư vấn với chuyên gia pháp lý hoặc doanh nghiệp môi giới uy tín trước khi thực hiện giao dịch là phương án an toàn nhất để nắm rõ mọi chi phí phát sinh và phòng tránh mọi rủi ro không mong muốn.

Thuế mua bán nhà đất năm 2026 bao gồm 5 loại thuế phí bắt buộc với tổng chi phí dao động từ 2,5% đến 4% tổng giá trị giao dịch, trong đó thuế TNCN và lệ phí trước bạ chiếm tỷ trọng lớn nhất. Việc nắm vững phương pháp tính từng loại thuế phí, hiểu rõ trường hợp được hưởng ưu đãi miễn giảm, và biết cách thỏa thuận hợp lý trong hợp đồng giúp người tham gia giao dịch lập dự toán chính xác ngân sách và phòng ngừa mọi rủi ro pháp lý. Thỏa thuận rõ ràng về cơ chế phân chia trách nhiệm thuế phí trong hợp đồng có công chứng và tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật là phương án tốt nhất để đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi, minh bạch và an toàn cho cả hai bên.

Vũ Mặt Phố chuyên tư vấn môi giới mua bán nhà mặt phố tại Hà Nội với dịch vụ hỗ trợ pháp lý toàn diện , giúp khách hàng nắm rõ mọi chi phí thuế phí và thủ tục hành chính cần thiết. Liên hệ hotline của Vũ Mặt Phố để được tư vấn chi tiết về thuế phí, quy trình thủ tục giao dịch và các vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động mua bán nhà mặt phố.

📞 LIÊN HỆ TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Vũ Mặt Phố - Hiểu từng mặt phố, chọn đúng tài sản

☎ Hotline: 096.455.2688

📧 Email: vumatpho@gmail.com

📍 Địa chỉ: Số 3/219 phố Đội Cấn, phường Ngọc Hà, Hà Nội

⏰ Thời gian làm việc: 8h00 - 18h00 (Thứ 2 - Thứ 7)

✅ Cam kết: Tư vấn miễn phí - Hỗ trợ thủ tục trọn gói - Chi phí minh bạch