Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất: Hướng Dẫn 6 Bước Chi Tiết Theo Luật Đất Đai 2024

1. Điều Kiện Pháp Lý Trong Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Theo Luật Đất Đai 2024

Điều Kiện Đối Với Bất Động Sản Được Phép Chuyển Nhượng

Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định rõ năm điều kiện bắt buộc để một bất động sản được phép tham gia giao dịch chuyển nhượng hợp pháp.

Điều kiện đầu tiên và quan trọng nhất là bất động sản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, thường được gọi là sổ đỏ đối với đất ở hoặc sổ hồng đối với nhà ở kèm quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận này phải còn hiệu lực, thông tin chủ sở hữu phải khớp với giấy tờ tùy thân, diện tích và ranh giới ghi trên giấy phải phù hợp với hiện trạng thực tế của bất động sản.

Điều kiện thứ hai yêu cầu bất động sản không được có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất. Các dạng tranh chấp phổ biến bao gồm tranh chấp thừa kế giữa các thành viên gia đình, tranh chấp ranh giới với hàng xóm, tranh chấp nguồn gốc sử dụng đất. Bất động sản cũng không được bị kê biên để thi hành án hoặc bảo đảm thi hành án theo quyết định của tòa án. Trong tình trạng kê biên, quyền định đoạt tài sản bị hạn chế và mọi giao dịch chuyển nhượng đều không có giá trị pháp lý.

Điều kiện thứ ba là bất động sản phải đang trong thời hạn sử dụng đất theo quy định pháp luật. Điều này đặc biệt quan trọng với đất ở tại đô thị được giao có thời hạn hoặc đất sản xuất nông nghiệp. Nếu đất hết hạn sử dụng mà chưa được gia hạn, việc chuyển nhượng không được thực hiện.

Điều kiện thứ tư là bất động sản không được nằm trong diện quy hoạch thu hồi đất theo kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Mua bán đất trong diện quy hoạch thu hồi dẫn đến rủi ro bị thu hồi không được đền bù đầy đủ hoặc phải chuyển nhượng lại với giá thấp hơn nhiều.

Điều kiện thứ năm là bất động sản không bị hạn chế quyền chuyển nhượng theo quy định đặc thù của pháp luật. Ví dụ như đất được Nhà nước giao không thu tiền cho hộ gia đình sử dụng vào mục đích nông nghiệp nhưng chưa đủ thời gian tối thiểu, hoặc nhà ở xã hội mà chủ sở hữu chưa được phép chuyển nhượng theo thời hạn trong hợp đồng mua bán ban đầu. Kiểm tra đầy đủ năm điều kiện này là bước đầu tiên quan trọng nhất trong quy trình mua bán nhà đất, giúp người mua tránh rủi ro pháp lý nghiêm trọng có thể dẫn đến mất quyền sở hữu.

Điều Kiện Đối Với Bên Bán (Bên Chuyển Nhượng)

Bên chuyển nhượng trong giao dịch mua bán nhà đất phải là chủ sở hữu hợp pháp với thông tin cá nhân ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khớp hoàn toàn với giấy tờ tùy thân hiện hành. Trong trường hợp không phải chủ sở hữu trực tiếp, người bán phải có văn bản ủy quyền hợp pháp được công chứng hoặc chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền, với nội dung ủy quyền rõ ràng về việc bán bất động sản cụ thể. Người bán phải từ đủ mười tám tuổi trở lên, có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, không bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định của tòa án.

Theo Luật Hôn nhân và Gia đình, nếu bất động sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng, việc chuyển nhượng bắt buộc phải có sự đồng ý bằng văn bản của người phối ngẫu. Quy định này áp dụng ngay cả khi chỉ có tên một người trên Giấy chứng nhận. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của cả hai vợ chồng đối với tài sản chung, tránh tình trạng một bên tự ý bán tài sản mà không có sự đồng ý của bên kia. Đối với bất động sản thuộc sở hữu chung theo phần của nhiều người do thừa kế hoặc góp vốn, việc chuyển nhượng cũng cần sự đồng ý bằng văn bản của tất cả đồng sở hữu khác theo Bộ luật Dân sự 2015.

Bên bán không được bị hạn chế quyền định đoạt tài sản theo bất kỳ quyết định nào của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ như đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự và có quyết định cấm chuyển nhượng tài sản, hoặc đang áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án dân sự. Nếu chủ sở hữu bất động sản đã qua đời, các người thừa kế chỉ được chuyển nhượng sau khi hoàn tất thủ tục phân chia thừa kế và được cấp Giấy chứng nhận mới mang tên người thừa kế, hoặc có thỏa thuận bằng văn bản giữa tất cả người thừa kế về việc chuyển nhượng và phân chia phần thừa kế.

Điều Kiện Đối Với Bên Mua (Bên Nhận Chuyển Nhượng)

Bên nhận chuyển nhượng phải đủ mười tám tuổi trở lên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự theo Bộ luật Dân sự 2015. Người mua phải có khả năng nhận thức và điều khiển hành vi độc lập để tự chịu trách nhiệm pháp lý với các cam kết và nghĩa vụ từ giao dịch. Công dân Việt Nam đáp ứng điều kiện này thông qua việc xuất trình Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân còn hiệu lực. Người mua không được thuộc diện bị hạn chế hoặc mất năng lực hành vi dân sự theo quyết định tòa án.

Người mua phải có quyền được sử dụng đất tại Việt Nam theo Luật Đất đai 2024. Điều này đặc biệt quan trọng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài. Theo Luật Nhà ở 2023, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam không có thời hạn, tương tự công dân trong nước. Người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở nhưng bị giới hạn thời hạn sở hữu, số lượng căn hộ trong một dự án, và không được mua đất nông nghiệp hoặc đất rừng.

Người mua phải đảm bảo không vi phạm hạn mức sử dụng đất theo Điều 129 Luật Đất đai 2024. Luật quy định hạn mức diện tích đất ở tại nông thôn và đất sản xuất nông nghiệp mà một hộ gia đình được phép sử dụng tại mỗi địa phương. Tại các tỉnh miền Bắc, hạn mức đất ở nông thôn dao động từ hai trăm đến ba trăm mét vuông tùy UBND tỉnh. Nếu hộ gia đình đã sử dụng đất đạt hoặc vượt hạn mức thì không được nhận chuyển nhượng thêm đất ở mới. Quy định này không áp dụng với đất ở đô thị, nơi không giới hạn diện tích đất ở mà hộ gia đình có thể sở hữu.

Trên thực tế, người mua cần năng lực tài chính đầy đủ để thực hiện giao dịch, bao gồm khả năng thanh toán tiền mua theo thỏa thuận và các khoản thuế phí phát sinh. Nếu người mua sử dụng vốn vay ngân hàng, việc được ngân hàng chấp thuận cho vay và ký hợp đồng tín dụng trước khi giao dịch sẽ đảm bảo tính khả thi và tránh rủi ro không hoàn tất nghĩa vụ thanh toán sau khi đã ký hợp đồng đặt cọc.

2. Hồ Sơ Cần Chuẩn Bị Khi Mua Bán Nhà Đất [Checklist Đầy Đủ 2026]

Hồ Sơ Bên Bán Phải Chuẩn Bị

Bên bán trong giao dịch mua bán nhà đất cần chuẩn bị sáu loại giấy tờ chủ chốt để đảm bảo quá trình giao dịch diễn ra thuận lợi theo đúng quy định pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc là tài liệu quan trọng nhất, thường gọi là sổ đỏ hoặc sổ hồng, đây là tài liệu pháp lý duy nhất chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản. Giấy chứng nhận phải còn nguyên vẹn, không rách nát hoặc tẩy xóa, thông tin về diện tích, địa chỉ thửa đất, nguồn gốc sử dụng đất và chủ sở hữu phải rõ ràng đầy đủ, không có dấu hiệu chỉnh sửa hoặc làm giả.

Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu bất động sản phải còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch. Cần chuẩn bị bản gốc để xuất trình khi công chứng và đăng ký biến động, cùng ít nhất hai bản sao có công chứng hoặc chứng thực. Thông tin gồm họ tên, ngày tháng năm sinh, số định danh cá nhân và địa chỉ thường trú phải khớp chính xác với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu có khác biệt về tên gọi hoặc địa chỉ do thay đổi hành chính, cần giấy tờ chứng minh từ công an hoặc UBND cấp xã.

Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân là loại giấy tờ bắt buộc để chứng minh tình trạng hôn nhân của chủ sở hữu tại thời điểm giao dịch. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền định đoạt tài sản và sự đồng ý của người phối ngẫu trong trường hợp bất động sản thuộc tài sản chung của vợ chồng. Người đã kết hôn cần Giấy đăng ký kết hôn bản gốc hoặc bản sao công chứng. Người chưa kết hôn hoặc đã ly hôn cần Giấy xác nhận độc thân do UBND phường xã cấp, thời hạn không quá sáu tháng kể từ ngày cấp. Tình trạng hôn nhân cần xác minh chính xác tại thời điểm giao dịch, không phải thời điểm trên Giấy chứng nhận.

Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú chứng minh địa chỉ thường trú của chủ sở hữu. Đây là thông tin cần thiết trong công chứng và đăng ký biến động, giúp xác minh tính nhất quán giữa các giấy tờ. Nếu chủ sở hữu ủy quyền cho người khác, cần văn bản ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực với nội dung rõ ràng về việc ủy quyền bán bất động sản cụ thể, thời hạn ủy quyền, và quyền hạn của người được ủy quyền trong đàm phán giá cả, ký hợp đồng và nhận tiền. Với bất động sản thuộc sở hữu chung, cần giấy tờ chứng minh quan hệ đồng sở hữu như giấy tờ thừa kế, hợp đồng góp vốn, hoặc văn bản pháp lý xác định tỷ lệ sở hữu của từng người.

CHECKLIST HỒ SƠ BÊN BÁN

□ Sổ đỏ/Sổ hồng (bản gốc)

□ CCCD/CMND còn hiệu lực (gốc + 02 bản sao)

□ Giấy đăng ký kết hôn/Xác nhận độc thân

□ Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận cư trú

□ Văn bản ủy quyền có công chứng (nếu ủy quyền)

□ Giấy tờ chứng minh quan hệ đồng sở hữu (nếu có)

Hồ Sơ Bên Mua Phải Chuẩn Bị

Bên mua trong giao dịch mua bán nhà đất cần chuẩn bị bộ hồ sơ đơn giản hơn bên bán nhưng vẫn phải đảm bảo đầy đủ và hợp lệ. Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân phải còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch. Cần bản gốc để xuất trình khi công chứng hợp đồng và đăng ký biến động, cùng ít nhất hai bản sao có công chứng hoặc chứng thực. Thông tin gồm họ tên, ngày sinh, số định danh cá nhân và địa chỉ thường trú sẽ được ghi vào Giấy chứng nhận mới. Cần đảm bảo giấy tờ không hết hạn trong suốt quá trình từ ký hợp đồng đặt cọc đến nhận sổ đỏ mới.

Sổ hộ khẩu hoặc giấy xác nhận cư trú chứng minh địa chỉ thường trú hiện tại, giúp xác minh thông tin cá nhân và phục vụ đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ). Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là giấy tờ bắt buộc, gồm Giấy đăng ký kết hôn với người đã kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân với người chưa kết hôn. Thông tin này ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản sau khi mua và việc xác định bất động sản có phải tài sản chung của vợ chồng hay không. Nếu người mua sử dụng vốn vay ngân hàng, cần hợp đồng tín dụng hoặc giấy xác nhận chấp thuận cho vay, vì nhiều ngân hàng yêu cầu tham gia trực tiếp vào thanh toán và nhận thế chấp bất động sản ngay sau khi người mua nhận sổ đỏ mới.

 CHECKLIST HỒ SƠ BÊN MUA

□ CCCD/CMND còn hiệu lực (gốc + 02 bản sao)

□ Sổ hộ khẩu hoặc Giấy xác nhận cư trú

□ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

□ Hợp đồng vay vốn ngân hàng (nếu mua trả góp)

Lưu Ý Quan Trọng Khi Chuẩn Bị Hồ Sơ

Chuẩn bị hồ sơ mua bán nhà đất có nhiều sai sót phổ biến dẫn đến hồ sơ bị từ chối hoặc phải làm lại, gây mất thời gian và chi phí.

Sai sót thứ nhất là thông tin trên Căn cước công dân không khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này xảy ra khi chủ sở hữu thay đổi tên, địa chỉ hoặc thông tin cá nhân sau khi nhận sổ đỏ nhưng chưa cập nhật. Cần làm thủ tục điều chỉnh thông tin trên Giấy chứng nhận trước khi giao dịch chuyển nhượng.

Sai sót thứ hai là xác minh tình trạng hôn nhân không đúng thời điểm. Nhiều người sử dụng Giấy đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân cũ không phản ánh tình trạng thực tế tại thời điểm giao dịch. Ví dụ người bán đã kết hôn sau khi nhận sổ đỏ nhưng vẫn xuất trình giấy xác nhận độc thân cũ, hoặc đã ly hôn nhưng dùng giấy đăng ký kết hôn cũ mà không có văn bản ly hôn. Điều này dẫn đến thiếu sự đồng ý của người phối ngẫu khi cần thiết.

Sai sót thứ ba là Căn cước công dân hết hạn trong quá trình giao dịch. Thời gian thực hiện thủ tục mua bán nhà đất kéo dài từ một đến hai tháng. Người mua và người bán cần kiểm tra kỹ ngày hết hạn và nên đổi giấy tờ mới nếu thời hạn còn lại dưới ba tháng.

Sai sót thứ tư là thiếu chữ ký đồng ý của đồng sở hữu. Nếu bất động sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc thừa kế chung, tất cả đồng sở hữu phải có mặt ký tên hoặc có văn bản đồng ý công chứng.

Sai sót thứ năm là giấy ủy quyền không hợp lệ hoặc thiếu nội dung. Nhiều văn bản ủy quyền bị từ chối vì không công chứng đúng cách, nội dung quá chung chung, hoặc hết thời hạn hiệu lực.

⚠️ CẢNH BÁO: 5 SAI SÓT PHỔ BIẾN KHI CHUẨN BỊ HỒ SƠ

1. Thông tin CCCD không khớp với Sổ đỏ (tên, địa chỉ) → Phải điều chỉnh thông tin trước giao dịch
2. Giấy xác nhận hôn nhân không đúng thời điểm → Xác nhận lại tình trạng tại thời điểm hiện tại
3. CCCD hết hạn trong quá trình thủ tục (1-2 tháng) → Đổi CCCD mới nếu còn dưới 3 tháng
4. Thiếu chữ ký đồng sở hữu (vợ chồng, người thừa kế) → Tất cả đồng sở hữu phải ký hoặc có văn bản công chứng
5. Giấy ủy quyền không hợp lệ hoặc thiếu nội dung → Ủy quyền phải công chứng, nêu rõ địa chỉ và thời hạn

→ Hậu quả: Hồ sơ bị từ chối, làm lại từ đầu, mất 1-2 tuần

3. Quy Trình 6 Bước Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Có Sổ Đỏ/Sổ Hồng

Bước 1 - Kiểm Tra Pháp Lý Bất Động Sản (3-5 Ngày)

Kiểm tra pháp lý bất động sản là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quy trình mua bán nhà đất, đóng vai trò như rào cản bảo vệ giúp người mua tránh rủi ro nghiêm trọng có thể dẫn đến mất trắng tài sản hoặc không hoàn tất giao dịch. Theo thống kê từ các văn phòng luật sư bất động sản tại Hà Nội, khoảng 15% giao dịch mua bán nhà đất gặp vấn đề pháp lý phát hiện được trong giai đoạn này. Các vấn đề phổ biến gồm tranh chấp thừa kế chưa giải quyết, nằm trong diện quy hoạch thu hồi trong hai năm tới, hoặc đang thế chấp ngân hàng mà người bán không công khai. Bỏ qua bước kiểm tra pháp lý hoặc thực hiện sơ sài có thể dẫn đến hậu quả như không được cấp sổ đỏ mới, bị thu hồi đất không đền bù, hoặc tham gia tranh chấp kéo dài với chi phí pháp lý cao.

Yếu tố đầu tiên cần kiểm tra là tính hợp pháp của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người mua nên đến trực tiếp VPĐKĐĐ của quận hoặc huyện nơi có bất động sản để xác minh thông tin trên sổ đỏ có khớp với dữ liệu trong hệ thống đất đai quốc gia. Cần kiểm tra sổ đỏ là bản gốc thực sự hay bản photo tinh vi, và xác nhận chủ sở hữu ghi trên sổ đỏ chính là người đang bán. Tra cứu thông tin quy hoạch tại UBND phường hoặc xã là bước thứ hai quan trọng. Người mua cần yêu cầu UBND cấp giấy xác nhận quy hoạch sử dụng đất trong khu vực, kiểm tra bất động sản có nằm trong diện thu hồi để mở rộng đường, xây dựng công trình công cộng, hoặc dự án phát triển đô thị trong năm năm tới hay không.

Xác minh tình trạng tranh chấp qua Tòa án nhân dân cấp quận hoặc huyện là bước thứ ba giúp phát hiện vụ kiện đang diễn ra liên quan đến quyền sở hữu. Người mua cần yêu cầu Tòa án cấp giấy xác nhận về việc bất động sản có đang là đối tượng của vụ kiện nào không, gồm tranh chấp thừa kế giữa thành viên gia đình, tranh chấp ranh giới với hàng xóm, hoặc tranh chấp nguồn gốc sử dụng đất. Kiểm tra tình trạng thế chấp ngân hàng là bước thứ tư thực hiện thông qua tra cứu tại Trung tâm Thông tin tín dụng (CIC) thuộc Ngân hàng Nhà nước hoặc yêu cầu người bán cung cấp xác nhận từ ngân hàng. Nếu nhà đất đang thế chấp, cần phương án rõ ràng để giải chấp trước hoặc trong quá trình giao dịch.

Bước thứ năm là xác minh thông tin chủ sở hữu thực tế bằng phỏng vấn hàng xóm, kiểm tra hóa đơn điện nước để đảm bảo người bán thực sự đang sinh sống hoặc quản lý bất động sản, tránh gặp kẻ lừa đảo mạo danh với giấy tờ giả. Toàn bộ quá trình kiểm tra pháp lý thường mất từ ba đến năm ngày làm việc tùy mức độ phức tạp và tốc độ xử lý của cơ quan nhà nước, với tổng chi phí từ 500.000 đến 2.000.000 đồng gồm lệ phí tra cứu và chi phí đi lại. Đây là khoản đầu tư đáng giá giúp người mua tránh rủi ro có thể lên đến hàng tỷ đồng.

Bước 2 - Thỏa Thuận Và Ký Hợp Đồng Đặt Cọc (1-2 Ngày)

Sau khi hoàn tất kiểm tra pháp lý và xác định bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện giao dịch, người mua và người bán tiến hành đàm phán giá cả và điều khoản, sau đó ký hợp đồng đặt cọc để khẳng định cam kết thực hiện mua bán. Quá trình đàm phán giá thường diễn ra trong một đến hai ngày. Người mua cần nghiên cứu kỹ giá thị trường của bất động sản tương tự trong khu vực thông qua các trang web môi giới uy tín như batdongsan.com.vn, alonhadat.com.vn, hoặc tham khảo ý kiến công ty môi giới địa phương. Theo khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội năm 2025, mức dao động giá giữa giá rao bán ban đầu và giá giao dịch thực tế thường từ 5% đến 15% tùy tình trạng bất động sản, mức độ cấp thiết của người bán, và khả năng đàm phán.

Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là văn bản pháp lý quan trọng thể hiện thỏa thuận ban đầu giữa hai bên về giao dịch chuyển nhượng. Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc phải có đầy đủ 12 nội dung bắt buộc để có giá trị pháp lý.

Nội dung thứ nhất là thông tin đầy đủ của các bên gồm họ tên, số Căn cước công dân, địa chỉ thường trú của người mua và người bán, ghi rõ người đại diện trong trường hợp có nhiều đồng sở hữu hoặc ủy quyền.

Nội dung thứ hai là thông tin chi tiết bất động sản gồm địa chỉ chính xác theo địa giới hành chính, diện tích đất theo sổ đỏ, diện tích sàn xây dựng, số tầng, kết cấu nhà, và các thông tin ghi trong Giấy chứng nhận.

Nội dung thứ ba là giá chuyển nhượng được thỏa thuận, phải ghi rõ bằng cả số và chữ để tránh nhầm lẫn, ghi rõ giá đã bao gồm hay chưa bao gồm thuế phí phát sinh.

Nội dung thứ tư là số tiền đặt cọc người mua phải thanh toán. Theo thông lệ thị trường, mức đặt cọc phổ biến từ 5% đến 10% tổng giá trị bất động sản. Ví dụ với bất động sản giá 3 tỷ đồng thì tiền đặt cọc thường từ 150 triệu đến 300 triệu đồng. Mức này đủ lớn thể hiện sự nghiêm túc nhưng không quá cao gây khó khăn tài chính nếu giao dịch không thành.

Nội dung thứ năm là thời hạn đặt cọc, thường từ 30 đến 60 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, trong thời gian này các bên phải hoàn tất thủ tục tiếp theo như công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế và đăng ký biến động.

Nội dung thứ sáu là phương thức thanh toán chi tiết cho từng đợt, thường chia thành ba đợt chính: đợt đặt cọc 5-10%, đợt thanh toán sau công chứng 40-50%, và đợt cuối cùng khi nhận sổ đỏ mới 40-45%. Hai bên cần thỏa thuận rõ thời điểm thanh toán, hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), và địa điểm thanh toán để tránh tranh chấp.

Nội dung thứ bảy là điều khoản phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Nếu bên đặt cọc (người mua) đơn phương hủy giao dịch thì mất toàn bộ tiền đã đặt cọc. Nếu bên nhận cọc (người bán) đơn phương hủy thì phải trả lại tiền đã nhận cộng thêm khoản tiền tương đương.

Nội dung thứ tám là cam kết của người bán về tình trạng pháp lý bất động sản, gồm cam kết nhà đất không tranh chấp, không thế chấp, không nằm trong diện quy hoạch thu hồi, và người bán có đầy đủ quyền chuyển nhượng.

Các nội dung còn lại từ thứ chín đến thứ mười hai gồm trách nhiệm của mỗi bên trong chuẩn bị hồ sơ và hoàn tất thủ tục, phân chia chi phí thuế phí giữa người mua và người bán, điều khoản giải quyết tranh chấp nếu phát sinh, và các thỏa thuận khác cần thiết. Đặc biệt quan trọng là hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản và nên công chứng hoặc chứng thực tại Văn phòng công chứng (VPCC) hoặc UBND để có giá trị pháp lý cao nhất. Tuyệt đối không chỉ dựa vào vi bằng hoặc thỏa thuận bằng lời vì những hình thức này không có giá trị pháp lý trong giao dịch bất động sản và không được sử dụng làm bằng chứng tại tòa án khi có tranh chấp.

⚠️ CẢNH BÁO: KHÔNG ĐẶT CỌC BẰNG VI BẰNG

Vi bằng (giấy viết tay không công chứng) KHÔNG có giá trị pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản theo Điều 122 Luật Đất đai 2024.

Hậu quả: Khi có tranh chấp, Tòa án KHÔNG chấp nhận vi bằng làm bằng chứng. Người đặt cọc có nguy cơ mất trắng tiền cọc mà không được bảo vệ quyền lợi.

Giải pháp: Bắt buộc phải làm Hợp đồng đặt cọc có công chứng hoặc chứng thực tại VPCC hoặc UBND cấp xã.

Bước 3 - Công Chứng Hợp Đồng Chuyển Nhượng (1-3 Ngày)

Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bước thứ ba trong quy trình thủ tục mua bán nhà đất, đóng vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị pháp lý cho giao dịch và tạo cơ sở vững chắc cho các thủ tục tiếp theo như nộp thuế và đăng ký biến động. Theo Điều 122 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại VPCC hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã để có hiệu lực pháp luật. Không được thực hiện dưới hình thức vi bằng hoặc giấy tay không có xác nhận của cơ quan thẩm quyền. Người mua và người bán có thể lựa chọn giữa hai hình thức: công chứng tại VPCC hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Mỗi hình thức có ưu nhược điểm riêng về chi phí, thời gian và giá trị pháp lý mà các bên cần cân nhắc dựa trên giá trị bất động sản và mức độ phức tạp của giao dịch.

Quy trình công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng được thực hiện qua năm bước cụ thể.

Bước đầu tiên là người mua và người bán cùng đến VPCC với đầy đủ hồ sơ gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc, Căn cước công dân của cả hai bên, giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân, và hợp đồng đặt cọc đã ký để nộp cho công chứng viên và yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Bước thứ hai, công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ và đầy đủ của toàn bộ hồ sơ, xác minh thông tin trên các giấy tờ có khớp nhau hay không, đồng thời hỏi thăm ý kiến cả hai bên về các điều khoản trong hợp đồng để đảm bảo giao dịch được thực hiện tự nguyện và không có ép buộc hoặc lừa dối.

Bước thứ ba, dựa trên thông tin đã kiểm tra và ý kiến thỏa thuận của hai bên, công chứng viên soạn thảo hợp đồng chuyển nhượng chính thức với đầy đủ nội dung bắt buộc theo quy định pháp luật, gồm thông tin chi tiết về bất động sản, giá chuyển nhượng, phương thức thanh toán, và cam kết của mỗi bên.

Bước thứ tư là người mua và người bán đọc kỹ toàn bộ nội dung hợp đồng đã được soạn thảo. Nếu đồng ý với tất cả điều khoản, cả hai bên cùng ký tên vào hợp đồng dưới sự chứng kiến và hướng dẫn của công chứng viên, đồng thời công chứng viên cũng ký tên xác nhận và giải thích quyền lợi và nghĩa vụ của mỗi bên.

Bước cuối cùng, công chứng viên đóng dấu công chứng lên hợp đồng và cấp cho mỗi bên một bản chính có giá trị pháp lý như nhau, đồng thời lưu trữ một bản vào sổ công chứng của Văn phòng để phục vụ tra cứu và xác minh sau này. Phí công chứng được tính theo tỷ lệ phần trăm giá trị giao dịch, dao động từ 0,06% đến 0,1% giá trị bất động sản ghi trong hợp đồng với mức tối thiểu 500.000 đồng. Ví dụ với bất động sản giá 3 tỷ đồng thì phí công chứng khoảng 1,8 triệu đến 3 triệu đồng, còn bất động sản giá 5 tỷ đồng có phí từ 3 triệu đến 5 triệu đồng.

Thời gian để hoàn tất thủ tục công chứng thường từ một đến ba ngày làm việc kể từ khi nộp đầy đủ hồ sơ, tùy khối lượng công việc của Văn phòng công chứng và mức độ phức tạp của hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ đơn giản và rõ ràng, công chứng viên có thể hoàn thành trong vòng một ngày làm việc hoặc thậm chí trong ngày nếu các bên đến làm thủ tục vào buổi sáng. So với công chứng tại VPCC, phương thức chứng thực tại UBND cấp xã có chi phí thấp hơn nhiều chỉ khoảng 50.000 đồng và thời gian nhanh hơn thường chỉ một ngày làm việc. Tuy nhiên giá trị pháp lý của hợp đồng được chứng thực tại UBND được đánh giá thấp hơn so với công chứng tại VPCC. Do đó với các giao dịch bất động sản có giá trị lớn trên 2 tỷ đồng, các chuyên gia pháp lý khuyến nghị nên sử dụng hình thức công chứng tại VPCC để đảm bảo an toàn pháp lý tối đa cho cả hai bên.

Bước 4 - Kê Khai Và Nộp Thuế, Lệ Phí (5-7 Ngày)

Sau khi hoàn tất công chứng, bước tiếp theo là kê khai và nộp các loại thuế phí theo quy định pháp luật, gồm thuế thu nhập cá nhân do bên bán chịu, lệ phí trước bạ và phí thẩm định do bên mua chịu, cùng lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân và các văn bản hướng dẫn, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% nhân với giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng được công chứng. Ví dụ nếu giá chuyển nhượng là 3 tỷ đồng thì thuế TNCN là 60 triệu đồng, nếu giá 5 tỷ đồng thì thuế TNCN là 100 triệu đồng, và nếu giá 10 tỷ đồng thì thuế TNCN là 200 triệu đồng. Khoản thuế này được trừ trực tiếp vào số tiền người bán nhận được từ giao dịch.

Lệ phí trước bạ là khoản phí người mua phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản lần đầu hoặc khi có sự thay đổi chủ sở hữu, được tính bằng 0,5% nhân với giá trị bất động sản theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hoặc theo giá chuyển nhượng thực tế nếu cao hơn bảng giá đất, theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Phí thẩm định là khoản phí bên mua phải trả cho việc thẩm định giá trị bất động sản dựa trên bảng giá đất của địa phương, mức phí thường dao động từ 3 triệu đến 7 triệu đồng tùy giá trị và vị trí bất động sản. Với bất động sản nằm ở các quận nội thành Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa thì phí thẩm định thường cao hơn so với các huyện ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì do giá trị đất cao hơn và quy trình phức tạp hơn.

Địa điểm nộp thuế và phí là tại Chi cục Thuế của quận hoặc huyện nơi có bất động sản. Người mua và người bán cần chuẩn bị hồ sơ kê khai thuế gồm Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo Mẫu 03/BĐS-TNCN, Tờ khai lệ phí trước bạ theo Mẫu 01/LPTB, bản sao công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và Căn cước công dân của cả hai bên. Quy trình nộp thuế gồm: nộp hồ sơ kê khai tại bộ phận tiếp nhận của Chi cục Thuế, nhận giấy hẹn và chờ Chi cục Thuế thẩm định giá trị bất động sản trong ba đến năm ngày làm việc, nhận thông báo số tiền thuế phí phải nộp, thanh toán thuế phí tại quầy hoặc chuyển khoản vào tài khoản Chi cục Thuế, và cuối cùng nhận biên lai nộp thuế để sử dụng cho bước đăng ký biến động. Tổng thời gian để hoàn tất thủ tục thường từ năm đến bảy ngày làm việc kể từ khi nộp hồ sơ đầy đủ, trong đó phần lớn thời gian dành cho việc thẩm định giá trị bất động sản của cơ quan thuế.

Bước 5 - Đăng Ký Biến Động, Sang Tên Sổ Đỏ (10-15 Ngày)

Đăng ký biến động quyền sử dụng đất là bước thứ năm và cũng là bước quan trọng nhất trong quy trình thủ tục mua bán nhà đất, đánh dấu việc chuyển đổi chính thức quyền sở hữu bất động sản từ người bán sang người mua trong hệ thống đăng ký đất đai quốc gia. Sau khi hoàn tất việc nộp thuế và phí, người mua cần nộp hồ sơ đăng ký biến động tại VPĐKĐĐ của quận hoặc huyện nơi có bất động sản. Đây là cơ quan duy nhất có thẩm quyền thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận mới và cập nhật thông tin chủ sở hữu trong cơ sở dữ liệu đất đai. Hồ sơ đăng ký biến động gồm tám loại giấy tờ chính.

Giấy tờ đầu tiên là Đơn đăng ký biến động theo Mẫu 09/ĐK do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, ghi rõ thông tin về người chuyển nhượng, người nhận chuyển nhượng, thông tin thửa đất và lý do đăng ký biến động.

Giấy tờ thứ hai là bản gốc hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực, đây là tài liệu pháp lý quan trọng nhất chứng minh sự chuyển giao quyền sở hữu giữa hai bên theo quy định pháp luật.

Giấy tờ thứ ba là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc của người bán, giấy tờ này sẽ được VPĐKĐĐ thu hồi và hủy bỏ sau khi cấp sổ đỏ mới cho người mua.

Giấy tờ thứ tư là các biên lai chứng minh đã nộp đầy đủ thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định và các khoản phí khác liên quan. Không có các biên lai này thì hồ sơ sẽ không được chấp nhận.

Giấy tờ thứ năm là bản sao Căn cước công dân hoặc Chứng minh nhân dân của cả người mua và người bán, có công chứng hoặc chứng thực để xác nhận thông tin cá nhân của các bên tham gia giao dịch.

Giấy tờ thứ sáu là Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân của người mua tại thời điểm đăng ký, gồm Giấy đăng ký kết hôn với người đã kết hôn hoặc Giấy xác nhận độc thân với người chưa kết hôn. Giấy tờ này giúp xác định bất động sản sau khi mua có phải là tài sản chung của vợ chồng hay không.

Giấy tờ thứ bảy là văn bản đồng ý của các đồng sở hữu có công chứng trong trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung của nhiều người, đảm bảo tất cả bên liên quan đều đồng ý với việc chuyển nhượng.

Giấy tờ thứ tám là văn bản ủy quyền có công chứng trong trường hợp người mua hoặc người bán không thể trực tiếp đến làm thủ tục mà phải ủy quyền cho người khác đại diện. Văn bản ủy quyền phải ghi rõ nội dung ủy quyền và thời hạn hiệu lực.

Sau khi nộp đầy đủ hồ sơ, VPĐKĐĐ tiến hành kiểm tra tính hợp lệ của các giấy tờ, xác minh thông tin trong cơ sở dữ liệu đất đai, và tiến hành cập nhật thông tin chủ sở hữu mới trong hệ thống.

Thời gian xử lý hồ sơ đăng ký biến động theo Luật Đất đai 2024 là không quá mười lăm ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trên thực tế thời gian này thường dao động từ mười đến mười lăm ngày tùy khối lượng công việc của VPĐKĐĐ và tình trạng cụ thể của từng hồ sơ. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới dao động từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng tùy quy định của UBND tỉnh, với đất ở thường có mức phí khoảng 100.000 đồng còn đất thương mại dịch vụ có thể lên đến 500.000 đồng. Để theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ, người mua có thể tra cứu trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc website của Sở Tài nguyên và Môi trường bằng cách nhập mã số hồ sơ. Hệ thống sẽ hiển thị tình trạng hồ sơ đang ở giai đoạn nào trong quy trình xử lý và dự kiến thời gian hoàn thành.

Bước 6 - Nhận Giấy Chứng Nhận Mới Và Bàn Giao (3-5 Ngày)

Bước cuối cùng trong quy trình thủ tục mua bán nhà đất là nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới và tiến hành bàn giao thực tế bất động sản từ người bán sang người mua, đánh dấu sự hoàn tất chính thức của toàn bộ giao dịch chuyển nhượng. Sau khi VPĐKĐĐ hoàn tất việc xử lý hồ sơ và cập nhật thông tin vào hệ thống đăng ký đất đai quốc gia, người mua sẽ nhận được thông báo qua tin nhắn điện thoại hoặc email về việc sổ đỏ mới đã được hoàn thành và có thể đến nhận tại VPĐKĐĐ. Khi đến nhận sổ đỏ, người mua cần mang theo Căn cước công dân bản gốc và giấy biên nhận hồ sơ đã được cấp. Sau khi xác minh thông tin, cán bộ VPĐKĐĐ sẽ trao Giấy chứng nhận mới với tên người mua ghi trên sổ. Người mua cần kiểm tra kỹ các thông tin trên sổ đỏ mới gồm họ tên, số Căn cước công dân, địa chỉ thường trú, diện tích đất, địa chỉ thửa đất, và các thông tin khác để đảm bảo không có sai sót trước khi ký vào sổ giao nhận.

Sau khi nhận được sổ đỏ mới, người mua và người bán tiến hành bàn giao thực tế bất động sản theo quy trình gồm bốn bước chính.

Bước đầu tiên là cả hai bên cùng đi kiểm tra lại hiện trạng thực tế của bất động sản để đảm bảo nhà đất vẫn còn nguyên vẹn như tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, không có hư hỏng mới phát sinh hoặc tài sản bên trong bị mất mát.

Bước thứ hai là người mua thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận trong hợp đồng, thường là 40% đến 45% tổng giá trị bất động sản. Việc thanh toán nên thực hiện bằng chuyển khoản ngân hàng để có bằng chứng rõ ràng, tránh sử dụng tiền mặt với số tiền lớn vì dễ dẫn đến tranh chấp và không an toàn.

Bước thứ ba là hai bên cùng ký Biên bản bàn giao nhà đất, đây là văn bản pháp lý quan trọng xác nhận việc chuyển giao quyền chiếm hữu thực tế bất động sản từ người bán sang người mua đã được thực hiện. Biên bản bàn giao phải có đầy đủ tám nội dung bắt buộc gồm ngày giờ bàn giao, thông tin hai bên tham gia, địa chỉ và diện tích bất động sản, hiện trạng nhà đất tại thời điểm bàn giao, danh sách tài sản kèm theo như điều hòa và tủ bếp, số tiền đã thanh toán, xác nhận không còn tranh chấp, và chữ ký của cả hai bên.

Bước cuối cùng là người bán trao cho người mua toàn bộ chìa khóa của ngôi nhà, các giấy tờ liên quan như giấy phép xây dựng, sơ đồ mặt bằng, hóa đơn tiền điện nước gần nhất, và hướng dẫn người mua về các thông tin cần thiết như vị trí công tơ điện, van nước, hệ thống điện trong nhà. Sau khi hoàn tất bàn giao, người mua cần tiến hành một số thủ tục hành chính để chính thức trở thành chủ sở hữu mới trong các hệ thống dịch vụ công cộng. Cần đến Điện lực để chuyển tên hợp đồng sử dụng điện sang tên mình với các giấy tờ là sổ đỏ mới, Căn cước công dân và hóa đơn tiền điện cũ. Đến Công ty Cấp nước để chuyển tên hợp đồng sử dụng nước với các giấy tờ tương tự. Liên hệ với các nhà cung cấp dịch vụ internet, truyền hình cáp để chuyển tên hoặc đăng ký mới các dịch vụ này. Toàn bộ quá trình từ khi nhận sổ đỏ mới đến khi hoàn tất bàn giao và các thủ tục liên quan thường mất từ ba đến năm ngày, đánh dấu sự kết thúc của quy trình thủ tục mua bán nhà đất với tổng thời gian từ hai mươi ba đến ba mươi bảy ngày làm việc tính từ bước kiểm tra pháp lý ban đầu.

4. Chi Phí Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Năm 2026 [Bảng Tính Chi Tiết]

Bảng Chi Phí Thuế Và Lệ Phí Bắt Buộc

Chi phí thủ tục mua bán nhà đất năm 2026 bao gồm hai nhóm chính: các khoản thuế phí bắt buộc theo quy định pháp luật và các khoản chi phí dịch vụ phát sinh tùy nhu cầu của mỗi giao dịch cụ thể. Nhóm chi phí bắt buộc đầu tiên là thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, được tính theo công thức 2% nhân với giá trị chuyển nhượng ghi trong hợp đồng được công chứng. Khoản thuế này do bên bán phải chịu và được quy định tại Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Lệ phí trước bạ là khoản phí người mua phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu bất động sản, được tính bằng 0,5% nhân với giá trị bất động sản theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ. Cơ sở tính là giá trị bất động sản theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành hoặc giá chuyển nhượng thực tế nếu cao hơn bảng giá đất.

Phí thẩm định giá trị bất động sản là khoản phí bên mua phải trả cho việc cơ quan thuế thẩm định và xác định giá trị bất động sản làm căn cứ tính thuế và phí. Mức phí này không cố định mà được tính theo bảng giá đất của từng địa phương, thường dao động từ 3 triệu đến 7 triệu đồng tùy giá trị và vị trí của bất động sản, theo quy định của từng Sở Tài chính địa phương dựa trên thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính. Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới là khoản phí cuối cùng trong nhóm chi phí bắt buộc, có mức thu dao động từ 100.000 đồng đến 500.000 đồng tùy loại đất và quy định cụ thể của UBND tỉnh. Đất ở thường có mức phí thấp nhất khoảng 100.000 đồng còn đất thương mại dịch vụ có thể lên đến 500.000 đồng. Khoản phí này do bên mua chịu và được quy định trong các quyết định của UBND tỉnh về mức thu lệ phí trong lĩnh vực đất đai.

Chi Phí Dịch Vụ Phát Sinh

Ngoài các khoản thuế phí bắt buộc, giao dịch mua bán nhà đất còn phát sinh một số chi phí dịch vụ tùy nhu cầu và lựa chọn của các bên tham gia giao dịch. Phí công chứng là khoản chi phí bắt buộc đầu tiên trong nhóm này, được tính theo tỷ lệ từ 0,06% đến 0,1% giá trị giao dịch với mức tối thiểu 500.000 đồng theo Nghị định 23/2015/NĐ-CP về phí và lệ phí trong lĩnh vực công chứng. Thực tế cho thấy các VPCC tại Hà Nội thường áp dụng mức 0,08% cho các giao dịch bất động sản có giá trị dưới 5 tỷ đồng và 0,06% cho các giao dịch trên 5 tỷ đồng. Khoản phí này thường do hai bên thỏa thuận ai sẽ chịu hoặc chia đôi, nhưng theo thông lệ thường do người mua chịu vì họ là bên có lợi nhiều hơn khi có hợp đồng công chứng với giá trị pháp lý cao.

Phí môi giới bất động sản là khoản chi phí không bắt buộc nhưng rất phổ biến trong các giao dịch mua bán nhà đất, dao động từ 1% đến 2% giá trị giao dịch tùy thỏa thuận giữa các bên và công ty môi giới. Theo khảo sát thực tế tại Hà Nội năm 2025, phí môi giới trung bình là 1,5% và thường do bên bán chịu vì họ là người sử dụng dịch vụ môi giới để tìm người mua. Phí định giá bất động sản từ tổ chức độc lập là khoản chi phí tùy chọn nhưng được khuyến nghị với các bất động sản có giá trị lớn hoặc nhiều yếu tố phức tạp. Mức phí thường từ 1 triệu đến 3 triệu đồng tùy quy mô và mức độ chi tiết của báo cáo định giá. Dịch vụ này giúp người mua xác định được giá trị thực của bất động sản và đưa ra quyết định mua bán chính xác hơn. Phí tư vấn pháp lý hoặc thuê luật sư theo dõi giao dịch là khoản chi phí cuối cùng trong nhóm dịch vụ phát sinh, dao động từ 3 triệu đến 10 triệu đồng tùy mức độ phức tạp của giao dịch và độ lớn của công ty luật. Dịch vụ này đặc biệt cần thiết với các giao dịch có giá trị trên 5 tỷ đồng hoặc có yếu tố pháp lý phức tạp như nhà đang thế chấp, nhà thừa kế chưa phân chia rõ ràng.

Ví Dụ Tính Chi Phí Cụ Thể Theo Mức Giá BĐS

Để hiểu rõ hơn về tổng chi phí thực tế khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, dưới đây là 3 case study cụ thể với các mức giá bất động sản khác nhau phổ biến tại thị trường Hà Nội năm 2026.

Case study thứ nhất với bất động sản có giá trị 3 tỷ đồng, đây là mức giá phổ biến cho các căn nhà ống tại các quận ngoại thành Hà Nội như Thanh Xuân, Cầu Giấy hoặc Long Biên với diện tích khoảng 40-50 mét vuông. Tổng chi phí thủ tục bao gồm thuế thu nhập cá nhân 60 triệu đồng do bên bán chịu được tính bằng 2% nhân với 3 tỷ đồng, lệ phí trước bạ 15 triệu đồng do bên mua chịu được tính bằng 0,5% nhân với 3 tỷ đồng, phí công chứng khoảng 2,4 triệu đến 3 triệu đồng được tính bằng 0,08% nhân với 3 tỷ đồng, phí thẩm định khoảng 3 triệu đồng, lệ phí cấp giấy chứng nhận 100.000 đồng. Nếu có sử dụng dịch vụ môi giới thì thêm khoảng 45 triệu đồng tính bằng 1,5% giá trị giao dịch. Tổng cộng khoảng 90 triệu đến 100 triệu đồng chiếm từ 3% đến 3,3% tổng giá trị bất động sản.

Case study thứ hai với bất động sản có giá trị 5 tỷ đồng, đây là mức giá phổ biến cho các căn nhà mặt phố nhỏ tại các quận ngoại thành hoặc các căn nhà trong ngõ tại các quận nội thành như Đống Đa, Hai Bà Trưng với diện tích khoảng 60-80 mét vuông. Tổng chi phí thủ tục bao gồm thuế thu nhập cá nhân 100 triệu đồng do bên bán chịu, lệ phí trước bạ 25 triệu đồng do bên mua chịu, phí công chứng khoảng 4 triệu đến 5 triệu đồng được tính bằng 0,08% hoặc 0,1% tùy VPCC, phí thẩm định khoảng 5 triệu đồng, lệ phí cấp giấy chứng nhận 100.000 đồng. Nếu có sử dụng dịch vụ môi giới thì thêm khoảng 75 triệu đồng. Tổng cộng khoảng 150 triệu đến 170 triệu đồng chiếm từ 3% đến 3,4% tổng giá trị bất động sản. Nếu người mua thuê thêm luật sư tư vấn với chi phí khoảng 5 triệu đồng thì tổng chi phí có thể lên đến 175 triệu đồng.

Case study thứ ba với bất động sản có giá trị 10 tỷ đồng, đây là mức giá của các căn nhà mặt phố lớn tại các quận nội thành Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm hoặc các căn biệt thự tại các khu đô thị cao cấp với diện tích từ 100 mét vuông trở lên. Tổng chi phí thủ tục bao gồm thuế thu nhập cá nhân 200 triệu đồng, lệ phí trước bạ 50 triệu đồng, phí công chứng khoảng 6 triệu đến 10 triệu đồng được tính bằng 0,06% đến 0,1%, phí thẩm định khoảng 7 triệu đồng, lệ phí cấp giấy chứng nhận 100.000 đồng, phí môi giới nếu có khoảng 150 triệu đồng. Với bất động sản giá trị lớn như thế này thường khuyến nghị thuê luật sư tư vấn với chi phí khoảng 10 triệu đồng. Tổng cộng khoảng 300 triệu đến 350 triệu đồng chiếm từ 3% đến 3,5% tổng giá trị bất động sản.

Về phân bổ trách nhiệm chi trả giữa bên bán và bên mua, theo thông lệ chung tại thị trường bất động sản Việt Nam, bên bán chịu trách nhiệm thanh toán thuế thu nhập cá nhân và phí môi giới nếu có sử dụng dịch vụ này, tổng cộng khoảng 3,5% giá trị bất động sản. Bên mua chịu trách nhiệm thanh toán lệ phí trước bạ, phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp giấy chứng nhận và các chi phí tư vấn pháp lý nếu có, tổng cộng khoảng 0,8% đến 1% giá trị bất động sản chưa bao gồm phí tư vấn và định giá. Tuy nhiên, việc phân chia chi phí này có thể được hai bên thỏa thuận linh hoạt trong quá trình đàm phán. Chẳng hạn trong trường hợp thị trường đang nghiêng về phía người bán thì người mua có thể phải chịu thêm một phần thuế thu nhập cá nhân để tăng khả năng cạnh tranh, hoặc ngược lại trong trường hợp thị trường nghiêng về phía người mua thì người bán có thể phải chịu thêm phí công chứng để thu hút người mua.

5. Thời Gian Thực Hiện Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất [Timeline Chi Tiết]

Timeline 6 Bước Theo Ngày Làm Việc

Thời gian để hoàn tất toàn bộ quy trình thủ tục mua bán nhà đất từ lúc bắt đầu kiểm tra pháp lý cho đến khi nhận được sổ đỏ mới và bàn giao bất động sản thực tế dao động từ hai mươi ba đến ba mươi bảy ngày làm việc, tương đương khoảng một đến một tháng rưỡi tính theo lịch dương.

Bước thứ nhất là kiểm tra pháp lý bất động sản mất từ ba đến năm ngày làm việc. Một đến hai ngày đầu dành cho tra cứu thông tin quy hoạch tại UBND phường xã, hai đến ba ngày tiếp theo dành cho kiểm tra tình trạng tranh chấp tại Tòa án và xác minh tình trạng thế chấp tại Trung tâm Thông tin tín dụng. Thời gian này có thể rút ngắn xuống còn ba ngày nếu các cơ quan làm việc hiệu quả và hồ sơ đơn giản.

Bước thứ hai là thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc mất từ một đến hai ngày làm việc, bao gồm thời gian đàm phán giá cả và điều khoản giao dịch thường mất một ngày, và thời gian soạn thảo cũng như công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mất thêm một ngày nếu thực hiện ngay sau khi thỏa thuận.

Bước thứ ba là công chứng hợp đồng chuyển nhượng mất từ một đến ba ngày làm việc tùy khối lượng công việc của VPCC. Ngày đầu tiên dành cho nộp hồ sơ và công chứng viên kiểm tra tính hợp lệ của giấy tờ, một đến hai ngày tiếp theo dành cho soạn thảo hợp đồng và các bên ký kết trước công chứng viên. Nếu hồ sơ đầy đủ và rõ ràng thì có thể hoàn thành trong vòng một ngày.

Bước thứ tư là kê khai và nộp thuế lệ phí mất từ năm đến bảy ngày làm việc. Ba đến năm ngày đầu dành cho cơ quan thuế thẩm định giá trị bất động sản, một đến hai ngày tiếp theo dành cho nhận thông báo và thanh toán thuế phí. Đây là bước mất thời gian khá lâu do phải chờ cơ quan nhà nước xử lý.

Bước thứ năm là đăng ký biến động và sang tên sổ đỏ mất từ mười đến mười lăm ngày làm việc, đây là bước mất thời gian lâu nhất trong toàn bộ quy trình do VPĐKĐĐ phải kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ, cập nhật thông tin vào hệ thống đăng ký đất đai quốc gia, và in ấn sổ đỏ mới. Theo Luật Đất đai 2024 thì thời gian tối đa là mười lăm ngày làm việc nhưng trên thực tế có thể rút ngắn xuống còn mười ngày nếu hồ sơ đầy đủ và không có vấn đề phức tạp.

Bước cuối cùng là nhận giấy chứng nhận mới và bàn giao bất động sản mất từ ba đến năm ngày làm việc. Một đến hai ngày đầu dành cho nhận sổ đỏ mới tại VPĐKĐĐ và kiểm tra thông tin, hai đến ba ngày tiếp theo dành cho bàn giao thực tế bất động sản và hoàn tất các thủ tục liên quan như chuyển tên điện nước internet. Tổng cộng sáu bước này mất từ hai mươi ba đến ba mươi bảy ngày làm việc. Nếu tính theo lịch dương bao gồm cả ngày nghỉ cuối tuần và ngày lễ thì thời gian thực tế có thể kéo dài từ một tháng rưỡi đến hai tháng. Do đó người mua và người bán cần tính toán thời gian hợp lý và không nên đặt kỳ vọng quá cao về việc hoàn tất giao dịch trong thời gian ngắn hơn ba tuần.

TIMELINE QUY TRÌNH 6 BƯỚC

[Bước 1: 3-5 ngày] → [Bước 2: 1-2 ngày] → [Bước 3: 1-3 ngày] → [Bước 4: 5-7 ngày] → [Bước 5: 10-15 ngày] → [Bước 6: 3-5 ngày]

TỔNG: 23-37 NGÀY LÀM VIỆC (≈ 1-1,5 THÁNG)

5 Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Thời Gian Thực Hiện

Thời gian làm thủ tục mua bán nhà đất không phải lúc nào cũng cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau có thể làm rút ngắn hoặc kéo dài thời gian xử lý.

Yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất là tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu người mua và người bán chuẩn bị đầy đủ toàn bộ giấy tờ cần thiết ngay từ đầu và đảm bảo thông tin trên các giấy tờ khớp nhau hoàn toàn thì có thể giảm từ 20% đến 30% thời gian tổng thể do không phải làm lại hoặc bổ sung hồ sơ. Ngược lại nếu hồ sơ thiếu hoặc có sai sót thì mỗi lần phải bổ sung hoặc sửa chữa có thể làm kéo dài thời gian thêm từ ba đến bảy ngày làm việc tùy loại giấy tờ cần bổ sung.

Yếu tố thứ hai là tình trạng quy hoạch của bất động sản. Nếu nhà đất nằm trong khu vực đang có nhiều thay đổi về quy hoạch hoặc đang chờ phê duyệt quy hoạch mới thì việc xin giấy xác nhận quy hoạch tại UBND có thể mất nhiều thời gian hơn do cơ quan này phải xem xét kỹ lưỡng, có thể kéo dài thêm từ hai đến ba tuần so với trường hợp bình thường.

Yếu tố thứ ba là thời điểm nộp hồ sơ trong năm. Theo kinh nghiệm thực tế cho thấy nên tránh nộp hồ sơ vào các thời điểm cuối năm từ tháng 11 đến tháng 12 hoặc trong dịp Tết Nguyên đán từ tháng 1 đến tháng 2 âm lịch vì đây là thời điểm các cơ quan nhà nước thường có nhiều công việc tổng kết hoặc nghỉ lễ dài ngày, dẫn đến thời gian xử lý hồ sơ có thể kéo dài gấp đôi so với bình thường.

Yếu tố thứ tư là địa phương nơi giao dịch mua bán nhà đất. Các quận nội thành Hà Nội như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa thường có hệ thống xử lý hồ sơ hiệu quả và chuyên nghiệp hơn so với các huyện ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Thanh Trì. Do đó thời gian xử lý tại các quận nội thành thường nhanh hơn từ ba đến năm ngày so với ngoại thành.

Yếu tố cuối cùng là việc sử dụng dịch vụ hỗ trợ thủ tục chuyên nghiệp từ các công ty luật hoặc công ty dịch vụ bất động sản. Những đơn vị này có kinh nghiệm và quen thuộc với quy trình nên có thể giúp rút ngắn thời gian từ 30% đến 50% so với việc tự thực hiện, đồng thời họ cũng có mối quan hệ tốt với các cơ quan nhà nước nên có thể theo dõi và đôn đốc tiến độ xử lý hồ sơ hiệu quả hơn.

6. Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Chưa Có Sổ Đỏ - 3 Trường Hợp Phổ Biến

Trường Hợp 1 - Nhà Đất Hình Thành Trong Tương Lai

Nhà đất hình thành trong tương lai là bất động sản đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành hoặc chưa được bàn giao thực tế cho người mua nhưng chủ đầu tư đã được phép bán theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Để được phép bán nhà đất hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải đáp ứng đầy đủ bốn điều kiện bắt buộc.

Thứ nhất là có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy phép đầu tư dự án do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

Thứ hai là đã hoàn thành ít nhất 25% giá trị khối lượng xây dựng công trình theo thiết kế được duyệt.

Thứ ba là đã hoàn thành xây dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch được phê duyệt bao gồm đường giao thông, hệ thống thoát nước, cấp điện và cấp nước.

Thứ tư là đã được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận phương án bảo lãnh cho việc bán nhà đất hình thành trong tương lai để bảo vệ quyền lợi của người mua trong trường hợp dự án không hoàn thành đúng tiến độ cam kết.

Quy trình mua bán nhà đất hình thành trong tương lai được thực hiện qua 4 bước chính.

Bước đầu tiên là người mua tìm hiểu kỹ về dự án thông qua việc kiểm tra các giấy phép của chủ đầu tư, xem xét tiến độ thi công thực tế tại công trường, và nghiên cứu uy tín cũng như năng lực tài chính của chủ đầu tư thông qua các dự án đã thực hiện trước đó.

Bước thứ hai là ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng đặt cọc với chủ đầu tư, trong đó phải ghi rõ tiến độ xây dựng cam kết, thời gian bàn giao dự kiến, phương thức thanh toán theo tiến độ, và các điều khoản bồi thường nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không hoàn thành dự án.

Bước thứ ba là thanh toán theo tiến độ thường được chia thành nhiều đợt từ ba đến năm đợt tương ứng với các cột mốc hoàn thành khối lượng xây dựng. Người mua chỉ nên thanh toán khi đã kiểm tra và xác nhận chủ đầu tư đã hoàn thành đúng khối lượng cam kết.

Bước cuối cùng là nhận bàn giao nhà và làm thủ tục cấp sổ đỏ sau khi dự án hoàn thành và được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chủ đầu tư có trách nhiệm hoàn thiện hồ sơ để người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Mua nhà đất hình thành trong tương lai tiềm ẩn năm rủi ro chính cần phải đề phòng.

Rủi ro đầu tiên là chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không hoàn thành dự án do thiếu vốn hoặc gặp vấn đề pháp lý, dẫn đến người mua phải chờ đợi nhiều năm hoặc thậm chí mất trắng tiền đã đặt cọc. Cách phòng tránh là kiểm tra kỹ năng lực tài chính của chủ đầu tư và yêu cầu ngân hàng bảo lãnh cho việc hoàn trả tiền nếu dự án không hoàn thành.

Rủi ro thứ hai là chất lượng xây dựng không đúng cam kết trong hợp đồng, nhà được bàn giao có nhiều hư hỏng hoặc sử dụng vật liệu kém chất lượng so với mô hình và thiết kế ban đầu. Cách phòng tránh là tham gia giám sát tiến độ thi công và yêu cầu chủ đầu tư cam kết bảo hành ít nhất hai năm cho các hạng mục chính.

Rủi ro thứ ba là diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích cam kết trong hợp đồng do sai số trong xây dựng hoặc do chủ đầu tư cố tình gian lận. Cách phòng tránh là yêu cầu được đo đạc lại diện tích khi nhận bàn giao và có điều khoản bồi thường rõ ràng trong hợp đồng.

Rủi ro thứ tư là không được cấp sổ đỏ sau khi nhận nhà do dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Cách phòng tránh là yêu cầu chủ đầu tư cam kết thời hạn cấp sổ đỏ và có điều khoản phạt nếu chậm trễ.

Rủi ro cuối cùng là giá bán ban đầu thường cao hơn 10% đến 20% so với giá thị trường thực tế khi nhà hoàn thành. Người mua có thể bị lỗ nếu cần bán lại trước khi dự án hoàn thành, do đó chỉ nên mua để ở lâu dài chứ không nên đầu cơ ngắn hạn.

Trường Hợp 2 - Đủ Điều Kiện Nhưng Chưa Được Cấp Sổ

Đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ là trường hợp bất động sản đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhưng vì một lý do nào đó chưa hoàn tất thủ tục để nhận sổ đỏ. Căn cứ pháp lý cho việc mua bán loại bất động sản này được quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai. Các trường hợp điển hình thuộc nhóm này bao gồm đất đã có quyết định giao đất của UBND nhưng chủ sở hữu chưa nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ, đất được mua bán theo giấy tờ hợp pháp như hợp đồng mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương nhưng chưa làm thủ tục sang tên, đất thừa kế hợp pháp đã có văn bản phân chia tài sản nhưng người thừa kế chưa làm thủ tục cấp sổ mới, và đất ở tại nông thôn đã sử dụng ổn định từ trước năm 1993 có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc nhưng chưa được cấp sổ đỏ do chính quyền địa phương chưa tổ chức đo đạc và cấp giấy chứng nhận.

Thủ tục chuyển nhượng đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ được thực hiện theo quy trình đặc biệt gồm ba bước chính.

Bước đầu tiên là người bán phải hoàn tất thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi tiến hành chuyển nhượng. Điều này đòi hỏi nộp đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp tại VPĐKĐĐ và chờ từ mười lăm đến ba mươi ngày làm việc để được cấp sổ đỏ.

Bước thứ hai là sau khi nhận được sổ đỏ, người bán thực hiện quy trình mua bán nhà đất có sổ đỏ thông thường như đã trình bày ở các phần trước, bao gồm ký hợp đồng đặt cọc, công chứng, nộp thuế và đăng ký biến động.

Bước thứ ba là trong một số trường hợp đặc biệt khi hai bên thỏa thuận, người mua có thể trực tiếp làm thủ tục xin cấp sổ đỏ luôn mang tên mình thay vì phải qua bước cấp sổ cho người bán rồi mới sang tên. Điều này giúp tiết kiệm thời gian và chi phí nhưng đòi hỏi phải có sự đồng ý và hợp tác chặt chẽ của người bán trong việc cung cấp đầy đủ hồ sơ chứng minh quyền sử dụng đất.

Ba rủi ro tiềm ẩn chính khi mua đất đủ điều kiện nhưng chưa được cấp sổ cần được lưu ý.

Rủi ro đầu tiên là có thể phát hiện ra vấn đề pháp lý trong quá trình làm thủ tục xin cấp sổ dẫn đến không được cấp sổ đỏ, chẳng hạn như phát hiện đất nằm trong diện quy hoạch thu hồi hoặc có tranh chấp với người khác. Giải pháp phòng tránh là yêu cầu người bán cam kết bằng văn bản rằng nếu không được cấp sổ thì phải hoàn lại toàn bộ tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại.

Rủi ro thứ hai là thời gian chờ cấp sổ đỏ có thể kéo dài từ một đến hai năm hoặc hơn nếu hồ sơ phức tạp hoặc cơ quan nhà nước làm việc chậm. Trong thời gian này người mua không có sổ đỏ để thế chấp vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng lại cho người khác. Giải pháp là chỉ nên mua loại bất động sản này khi có đủ tiền mặt và có kế hoạch sử dụng lâu dài.

Rủi ro cuối cùng là phải chịu thêm chi phí để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ bao gồm phí đo đạc, phí thẩm định và lệ phí cấp giấy chứng nhận có thể lên đến từ năm triệu đến mười lăm triệu đồng tùy diện tích và vị trí của bất động sản. Do đó cần tính toán kỹ các chi phí này khi thỏa thuận giá mua với người bán.

Trường Hợp 3 - Không Đủ Điều Kiện Cấp Sổ [Cảnh Báo]

Nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ là loại bất động sản không đáp ứng các quy định của pháp luật về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và tuyệt đối không nên mua loại bất động sản này dù giá có rẻ đến đâu vì rủi ro mất trắng tài sản là cực kỳ cao. Các loại đất điển hình không đủ điều kiện cấp sổ bao gồm đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sử dụng trái phép thành đất ở nhưng chưa được cơ quan nhà nước phê duyệt, đất lấn chiếm hành lang an toàn giao thông hoặc hành lang bảo vệ sông suối, đất công không được phép chuyển nhượng như đất công viên, đất trường học, đất cơ quan nhà nước bị một số cá nhân chiếm dụng trái phép, đất trong khu vực di tích lịch sử văn hóa được bảo vệ nghiêm ngặt theo pháp luật về di sản văn hóa, đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng bị chuyển đổi trái phép, và đất tranh chấp chưa được giải quyết dứt điểm bởi tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

🚫 CẢNH BÁO: KHÔNG MUA NHÀ ĐẤT KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN CẤP SỔ

7 RỦI RO NGHIÊM TRỌNG:

1. Không được công nhận quyền sở hữu hợp pháp - Nhà nước không cấp sổ đỏ và không bảo vệ quyền lợi của người mua
2. Không thể chuyển nhượng hợp pháp cho người khác - Không thể bán lại hoặc thừa kế theo quy định pháp luật
3. Bị thu hồi đất không đền bù - Nhà nước có quyền thu hồi bất cứ lúc nào mà không phải đền bù vì người sử dụng không có quyền hợp pháp
4. Tranh chấp với chủ đất thực sự - Người có quyền sở hữu hợp pháp có thể khởi kiện đòi lại đất bất cứ lúc nào
5. Mất trắng tiền đặt cọc và tiền mua - Không có cơ chế pháp lý bảo vệ để đòi lại tiền đã thanh toán
6. Không được vay vốn ngân hàng - Không có sổ đỏ để thế chấp, không thể huy động vốn khi cần thiết
7. Phải chịu trách nhiệm hình sự - Có thể bị truy cứu về tội lấn chiếm đất đai hoặc mua bán tài sản bất hợp pháp

→ HẬU QUẢ: MẤT TRẮNG TOÀN BỘ TÀI SẢN VÀ PHẢI CHỊU TRÁCH NHIỆM PHÁP LÝ

Các dạng lừa đảo phổ biến liên quan đến nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ thường được ngụy trang rất tinh vi để lừa người mua.

Dạng lừa đảo thứ nhất là người bán cam kết sẽ lo được sổ đỏ trong vòng một đến hai năm và yêu cầu người mua thanh toán trước toàn bộ hoặc phần lớn tiền mua, nhưng thực tế sau khi nhận tiền họ sẽ biến mất hoặc viện đủ lý do để trì hoãn việc cấp sổ.

Dạng lừa đảo thứ hai là sử dụng giấy tờ giả mạo như giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất giả, quyết định giao đất giả của UBND, hoặc thậm chí cả sổ đỏ giả được làm rất tinh vi khó phân biệt bằng mắt thường. Người mua cần phải đến trực tiếp VPĐKĐĐ để xác minh tính xác thực của các giấy tờ này.

Dạng lừa đảo thứ ba là bán chung một mảnh đất cho nhiều người khác nhau với giá rẻ, sau khi thu tiền của nhiều người thì biến mất, để những người mua phải tranh chấp với nhau về quyền sở hữu mảnh đất đó. Hậu quả của việc mua nhà đất không đủ điều kiện cấp sổ là cực kỳ nghiêm trọng, người mua không chỉ mất trắng toàn bộ số tiền đã bỏ ra mua bất động sản mà còn có thể phải đối mặt với trách nhiệm hình sự nếu bị phát hiện lấn chiếm đất đai trái phép, đồng thời không có bất kỳ cơ chế pháp lý nào để đòi lại tiền từ người bán vì giao dịch này từ đầu đã là bất hợp pháp và không được pháp luật công nhận.

7. 7 Rủi Ro Phổ Biến Khi Mua Bán Nhà Đất Và Cách Phòng Tránh

Nhận Diện 7 Rủi Ro Thường Gặp

Giao dịch mua bán nhà đất luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần nhận diện và phòng tránh kịp thời để bảo vệ tài sản.

Rủi ro thứ nhất và nghiêm trọng nhất là giấy tờ giả mạo hoặc sổ đỏ photocopy được làm giả tinh vi. Dấu hiệu nhận biết là sổ đỏ trông quá mới so với năm cấp ghi trên giấy, giá bán rẻ hơn thị trường từ 20% đến 30% để câu kéo người mua, hoặc người bán luôn đưa lý do không cho mang sổ đỏ đi xác minh. Cách phòng tránh hiệu quả nhất là đến trực tiếp VPĐKĐĐ để xác minh tính xác thực của sổ đỏ và đối chiếu với hồ sơ gốc lưu tại cơ quan.

Rủi ro thứ hai là nhà đất đang trong tình trạng tranh chấp thừa kế giữa các người thừa kế nhưng chưa được giải quyết dứt điểm. Dấu hiệu nhận biết là người bán tỏ ra vội vàng muốn bán gấp, không có đầy đủ chữ ký đồng ý của các đồng sở hữu, hoặc trốn tránh câu hỏi về nguồn gốc thừa kế của bất động sản. Cách phòng tránh là tra cứu thông tin tranh chấp tại Tòa án và yêu cầu người bán xuất trình văn bản phân chia tài sản thừa kế có chữ ký công chứng của tất cả người thừa kế.

Rủi ro thứ ba là nhà đất thuộc diện quy hoạch giải tỏa hoặc quy hoạch thu hồi trong tương lai gần. Dấu hiệu là khu vực xung quanh có nhiều tin đồn về quy hoạch hoặc đã có thông báo sơ bộ từ chính quyền. Cách phòng tránh là xin giấy xác nhận quy hoạch tại UBND phường xã và tìm hiểu kỹ quy hoạch chi tiết của khu vực trong vòng năm đến mười năm tới.

Rủi ro thứ tư là nhà đất đang bị thế chấp ngân hàng nhưng người bán không thông báo rõ ràng cho người mua biết, dẫn đến sau khi mua không thể làm thủ tục sang tên vì ngân hàng đang giữ sổ đỏ gốc. Cách phòng tránh là tra cứu tại Trung tâm Thông tin tín dụng của Ngân hàng Nhà nước để biết chính xác tình trạng thế chấp và yêu cầu người bán cam kết tất toán khoản vay trước khi giao dịch.

Rủi ro thứ năm là diện tích thực tế của bất động sản nhỏ hơn hoặc lớn hơn đáng kể so với diện tích ghi trên sổ đỏ do sai số đo đạc hoặc do có sự lấn chiếm đất của hàng xóm. Dấu hiệu là ranh giới thực tế không rõ ràng hoặc có dấu hiệu tranh chấp với hàng xóm. Cách phòng tránh là thuê đơn vị đo đạc độc lập để đo lại diện tích và xác định chính xác ranh giới trước khi giao dịch.

Rủi ro thứ sáu là mua bán bằng vi bằng hay còn gọi là giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực. Loại giao dịch này hoàn toàn không có giá trị pháp lý theo Điều 122 Luật Đất đai 2024 và người mua sẽ không được bảo vệ quyền lợi khi có tranh chấp xảy ra. Cách phòng tránh duy nhất là kiên quyết từ chối mua bán bằng vi bằng dù người bán có hứa hẹn giá rẻ đến đâu.

Rủi ro cuối cùng là giao dịch với người không có quyền như người được ủy quyền bán nhưng văn bản ủy quyền không hợp lệ, người tự nhận là thừa kế nhưng chưa có văn bản phân chia tài sản, hoặc thậm chí là kẻ lừa đảo mạo danh chủ sở hữu thực sự. Cách phòng tránh là yêu cầu gặp trực tiếp chủ sở hữu có tên trên sổ đỏ, đối chiếu CCCD với thông tin trên sổ, và nếu giao dịch qua người được ủy quyền thì phải kiểm tra kỹ văn bản ủy quyền có công chứng và còn hiệu lực.

Mua Bán Nhà Đất Đang Thế Chấp Ngân Hàng - Có Được Không?

Câu hỏi về việc có được phép mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng hay không là một trong những thắc mắc phổ biến nhất của người mua, và câu trả lời là hoàn toàn có thể thực hiện được một cách hợp pháp nếu tuân thủ đúng quy trình theo quy định của Luật Dân sự và các quy định của ngân hàng. Theo Điều 307 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản đang thế chấp vẫn có thể được chuyển nhượng nhưng phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng và phải thông báo cho ngân hàng biết về giao dịch chuyển nhượng này. Đồng thời người mua phải cam kết tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thế chấp hoặc người bán phải tất toán khoản vay để giải chấp trước khi chuyển nhượng.

Có ba cách thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng một cách hợp pháp.

Cách thứ nhất và an toàn nhất là người bán tự tìm nguồn vốn khác để tất toán khoản vay ngân hàng, lấy lại sổ đỏ gốc, sau đó mới thực hiện giao dịch chuyển nhượng bình thường như nhà đất không thế chấp. Cách này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho người mua nhưng đòi hỏi người bán phải có khả năng tài chính để tạm ứng số tiền tất toán trước khi nhận tiền từ người mua.

Cách thứ hai là người mua thanh toán tiền trực tiếp cho ngân hàng để tất toán khoản vay thay cho người bán, sau đó ngân hàng sẽ trả sổ đỏ gốc và hai bên tiếp tục thực hiện các bước công chứng và sang tên như bình thường. Số tiền còn lại sau khi trừ đi khoản tất toán ngân hàng sẽ được thanh toán cho người bán. Cách này an toàn cho cả người mua và người bán vì giao dịch được thực hiện công khai với sự giám sát của ngân hàng nhưng đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa ba bên là người mua, người bán và ngân hàng.

Cách thứ ba là chuyển nợ sang người mua, nghĩa là người mua tiếp tục trả nợ thay cho người bán cho đến khi hết hạn vay. Cách này chỉ được thực hiện khi ngân hàng đồng ý và người mua đáp ứng đủ điều kiện vay vốn theo quy định của ngân hàng bao gồm thu nhập ổn định, lịch sử tín dụng tốt, và tỷ lệ nợ trên thu nhập hợp lý. Ưu điểm của cách này là người mua không cần thanh toán toàn bộ tiền mua nhà một lúc mà có thể trả dần qua các tháng. Nhược điểm là người mua phải chịu lãi suất vay ngân hàng và phải làm thủ tục chuyển nợ khá phức tạp. Lưu ý quan trọng nhất khi thực hiện giao dịch mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng là tất cả các bước thanh toán tiền phải được thực hiện công khai và minh bạch. Tuyệt đối không thanh toán tiền mặt trực tiếp cho người bán trước khi có xác nhận của ngân hàng về việc đã tất toán khoản vay và trả lại sổ đỏ gốc, đồng thời nên có sự tham gia của luật sư hoặc chuyên gia tư vấn bất động sản để đảm bảo quy trình được thực hiện đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

Vai Trò Của Môi Giới Trong Giao Dịch Nhà Đất

Môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối người mua và người bán, đồng thời hỗ trợ cả hai bên trong suốt quá trình giao dịch từ khâu tìm kiếm đến khâu hoàn tất thủ tục pháp lý. Người mua nên cân nhắc sử dụng dịch vụ môi giới chuyên nghiệp trong các trường hợp như khi mua bất động sản có giá trị từ ba tỷ đồng trở lên để đảm bảo giao dịch an toàn, khi không có nhiều thời gian để tự tìm kiếm và làm thủ tục, khi chưa có kinh nghiệm trong giao dịch bất động sản và cần được tư vấn chi tiết, khi mua bất động sản có yếu tố pháp lý phức tạp như nhà thừa kế hoặc nhà đang thế chấp, hoặc khi muốn tiếp cận được nhiều lựa chọn bất động sản phù hợp với nhu cầu trong thời gian ngắn. Năm lợi ích chính khi sử dụng dịch vụ môi giới chuyên nghiệp bao gồm tiết kiệm thời gian vì môi giới có sẵn danh sách bất động sản phù hợp và sắp xếp lịch xem nhà thuận tiện, được tư vấn về giá cả thị trường để tránh mua với giá cao hơn giá trị thực, được hỗ trợ thương lượng giá và điều khoản giao dịch một cách chuyên nghiệp, được kiểm tra pháp lý sơ bộ để phát hiện các rủi ro tiềm ẩn trước khi quyết định mua, và được hỗ trợ hoàn tất toàn bộ thủ tục từ ký hợp đồng đặt cọc đến nhận sổ đỏ mới.

Để chọn được đơn vị môi giới uy tín tại Hà Nội, người mua cần kiểm tra các tiêu chí như công ty phải có Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hợp pháp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đội ngũ môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do Bộ Xây dựng cấp, công ty đã hoạt động ít nhất ba năm trở lên và có uy tín tốt trên thị trường, có nhiều đánh giá tích cực từ khách hàng trước đó trên các nền tảng trực tuyến, và có văn phòng giao dịch cố định với địa chỉ rõ ràng chứ không chỉ hoạt động qua điện thoại. Về phí môi giới, theo thông lệ chung tại Hà Nội, mức phí dao động từ một phần trăm đến hai phần trăm giá trị giao dịch. Các giao dịch có giá trị dưới năm tỷ đồng thường tính phí 2%, các giao dịch từ năm đến mười tỷ đồng tính phí 1.5%, và các giao dịch trên mười tỷ đồng có thể thương lượng phí từ một đến một phần hai phần trăm. Phí môi giới thường do người bán chịu vì họ là bên sử dụng dịch vụ để tìm người mua, tuy nhiên trong một số trường hợp đặc biệt như thị trường đang thiên về người bán thì người mua có thể phải chịu một phần hoặc toàn bộ phí môi giới.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất [FAQ]

8. Thủ Tục Mua Bán Nhà Mặt Phố Hà Nội - Những Điểm Đặc Thù Riêng

Đặc Điểm Pháp Lý Riêng Của Nhà Mặt Phố

Nhà mặt phố tại Hà Nội có những đặc điểm pháp lý riêng biệt so với các loại bất động sản thông thường, đòi hỏi người mua phải kiểm tra kỹ lưỡng hơn để tránh rủi ro.

Yếu tố đầu tiên cần kiểm tra là mặt tiền và lộ giới của nhà mặt phố theo quy hoạch chi tiết của thành phố Hà Nội. Nhiều tuyến phố đang có kế hoạch mở rộng mặt đường dẫn đến việc thu hẹp mặt tiền của nhà hoặc thậm chí bị thu hồi một phần diện tích. Người mua cần xin giấy xác nhận lộ giới đường đỏ tại Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội hoặc UBND quận để biết chính xác ranh giới được phép xây dựng.

Yếu tố thứ hai là xác minh giấy phép xây dựng ban đầu của nhà mặt phố, đặc biệt là các nhà mặt phố cũ được xây dựng từ trước năm 2000. Nhiều nhà không có giấy phép xây dựng hợp pháp hoặc đã xây vượt giấy phép, điều này có thể gây khó khăn khi muốn cải tạo hoặc xây dựng lại trong tương lai. Người mua nên yêu cầu người bán xuất trình giấy phép xây dựng hoặc giấy xác nhận công trình đã hoàn thành từ cơ quan quản lý xây dựng.

Yếu tố thứ ba là quy định về biển hiệu và mái che đối với nhà mặt phố kinh doanh. Theo Quyết định 33/2021/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hà Nội, tất cả biển hiệu và mái che phải được UBND quận phê duyệt về kích thước, màu sắc, chất liệu, và phải đảm bảo mỹ quan đô thị. Vi phạm quy định này có thể bị phạt từ 5 triệu đến 20 triệu đồng và buộc tháo dỡ.

Yếu tố cuối cùng cần lưu ý là quy hoạch mở rộng đường phố tại Hà Nội trong giai đoạn 2021 đến 2030. Theo Nghị quyết 15-NQ/TU của Thành ủy Hà Nội, nhiều tuyến phố nội thành sẽ được mở rộng từ 2 đến 4 mét mỗi bên để giải quyết ùn tắc giao thông. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị và khả năng sử dụng của nhà mặt phố. Người mua cần tìm hiểu kỹ quy hoạch chi tiết của tuyến phố mình có ý định mua để tránh mua phải nhà sắp bị thu hẹp hoặc thu hồi.

Chi Phí Đặc Thù Khi Mua Bán Nhà Mặt Phố Tại Hà Nội

Chi phí thủ tục mua bán nhà mặt phố tại Hà Nội có một số điểm khác biệt so với các loại bất động sản thông thường do giá trị cao hơn và vị trí đắc địa hơn. Bảng giá đất năm 2026 của thành phố Hà Nội được điều chỉnh theo Quyết định mới của UBND Thành phố. Giá đất mặt phố các tuyến đường chính tại quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa dao động từ 200 triệu đến 500 triệu đồng mỗi mét vuông tùy vị trí cụ thể. Trong khi giá đất mặt phố tại các quận ngoại thành như Long Biên, Cầu Giấy, Thanh Xuân dao động từ 80 triệu đến 150 triệu đồng mỗi mét vuông. Giá đất này được sử dụng làm căn cứ để tính thuế và phí trong giao dịch mua bán. Hệ số điều chỉnh giá đất theo vị trí mặt tiền là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến chi phí thực tế. Cụ thể là nhà có mặt tiền trên 8 mét được áp dụng hệ số 2.0 nghĩa là giá đất tính thuế gấp đôi bảng giá, nhà có mặt tiền từ 5 đến 8 mét áp dụng hệ số 1.5, nhà có mặt tiền từ 3 đến 5 mét áp dụng hệ số 1.2, và nhà có mặt tiền dưới 3 mét áp dụng hệ số 1.0 theo bảng giá cơ bản. Phí thẩm định giá trị nhà mặt phố tại Hà Nội cũng cao hơn các loại bất động sản khác, dao động từ 10 triệu đến 20 triệu đồng tùy quận huyện và diện tích. Các quận nội thành như Ba Đình, Hoàn Kiếm có mức phí cao nhất do quy trình thẩm định phức tạp hơn và yêu cầu chuyên môn cao hơn.

So sánh chi phí giao dịch giữa nhà mặt phố nội thành và ngoại thành cho thấy sự chênh lệch đáng kể. Với một căn nhà mặt phố tại quận Ba Đình giá 15 tỷ đồng, tổng chi phí thủ tục có thể lên đến 500 triệu đến 600 triệu đồng bao gồm thuế thu nhập cá nhân 300 triệu đồng, lệ phí trước bạ 75 triệu đồng, phí công chứng 9 triệu đến 15 triệu đồng, phí thẩm định 15 triệu đến 20 triệu đồng, phí môi giới 150 triệu đến 300 triệu đồng nếu có. Trong khi một căn nhà mặt phố tại quận Thanh Xuân cùng giá trị chỉ tốn chi phí khoảng 450 triệu đến 550 triệu đồng do phí thẩm định thấp hơn và có thể thương lượng phí môi giới tốt hơn.

Vũ Mặt Phố - Đơn Vị Hỗ Trợ Giao Dịch Nhà Mặt Phố Uy Tín

Vũ Mặt Phố là đơn vị chuyên sâu về tư vấn và hỗ trợ giao dịch nhà mặt phố tại Hà Nội với đội ngũ chuyên gia có kinh nghiệm lâu năm trong lĩnh vực bất động sản thương mại. Dịch vụ tư vấn pháp lý nhà mặt phố của Vũ Mặt Phố bao gồm kiểm tra toàn diện pháp lý bất động sản trước khi giao dịch, xác minh quy hoạch và lộ giới đường đỏ tại cơ quan chức năng, tư vấn về các quy định đặc thù đối với nhà mặt phố như biển hiệu, mái che, giấy phép kinh doanh, và hỗ trợ giải quyết các vấn đề pháp lý phức tạp như nhà đang thế chấp, nhà thừa kế, nhà có tranh chấp. Dịch vụ hỗ trợ thủ tục trọn gói tại Hà Nội của Vũ Mặt Phố giúp khách hàng tiết kiệm thời gian và công sức bằng cách đại diện thực hiện toàn bộ quy trình từ ký hợp đồng đặt cọc, công chứng hợp đồng chuyển nhượng, nộp thuế lệ phí tại Chi cục Thuế, đăng ký biến động tại VPĐKĐĐ, cho đến nhận sổ đỏ mới và bàn giao bất động sản, đảm bảo giao dịch được thực hiện nhanh chóng, chính xác và an toàn tuyệt đối.

Với hơn mười năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực nhà mặt phố Hà Nội, Vũ Mặt Phố đã tư vấn và hỗ trợ thành công hàng trăm giao dịch nhà mặt phố với tổng giá trị hàng nghìn tỷ đồng, đặc biệt tại các quận trung tâm như Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng. Đội ngũ chuyên gia của Vũ Mặt Phố am hiểu sâu sắc về thị trường nhà mặt phố Hà Nội, nắm rõ quy hoạch chi tiết từng tuyến phố, và có mối quan hệ tốt với các cơ quan chức năng giúp đẩy nhanh tiến độ xử lý hồ sơ.

📞 LIÊN HỆ TƯ VẤN MIỄN PHÍ

Vũ Mặt Phố - Hiểu từng mặt phố, chọn đúng tài sản

☎ Hotline: 096.455.2688

📧 Email: vumatpho@gmail.com

📍 Địa chỉ: Số 3/219 phố Đội Cấn, phường Ngọc Hà, Hà Nội

⏰ Thời gian làm việc: 8h00 - 18h00 (Thứ 2 - Thứ 7)

✅ Cam kết: Tư vấn miễn phí - Hỗ trợ thủ tục trọn gói - Chi phí minh bạch