Quy hoạch treo là gì? 5 Quyền lợi và cách kiểm tra 2026

1. Quy hoạch treo là gì?

1.1. Định nghĩa quy hoạch treo theo Luật Đất đai 2024

Quy hoạch treo là trạng thái đất đai nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, đã công bố để thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng sau 02 năm liên tiếp không có quyết định thu hồi đất hay cho phép chuyển mục đích theo Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024. Quy định này xác định rõ trách nhiệm cơ quan nhà nước trong triển khai dự án quy hoạch và bảo vệ quyền người sử dụng đất trong giai đoạn chờ thực hiện. Theo nguyên văn Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024, đất quy hoạch treo là đất đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để thu hồi, chuyển mục đích hoặc cho thuê, nhưng sau 02 năm liên tiếp từ ngày công bố kế hoạch vẫn chưa có quyết định thu hồi hay cho phép chuyển đổi mục đích.

Kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện là văn bản Ủy ban nhân dân cấp huyện lập và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp phê duyệt, xác định diện tích đất thu hồi, chuyển đổi mục đích, giao đất hay cho thuê trong năm kế hoạch. Kế hoạch phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã phê duyệt và công bố rộng rãi để người dân nắm bắt, thực hiện quyền lợi. Ủy ban nhân dân cấp huyện đóng vai trò then chốt công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm qua niêm yết tại trụ sở, đăng tải cổng thông tin điện tử, và thông báo tại họp dân cư, đảm bảo công khai minh bạch quản lý đất đai.

Thực tế, quy hoạch treo phổ biến tại đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi nhiều dự án quy hoạch giao thông, đô thị và công trình công cộng được phê duyệt nhưng chậm triển khai do thiếu ngân sách, khó giải phóng mặt bằng hay thủ tục hành chính rườm rà. Báo cáo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội năm 2024 cho thấy khoảng 15.000 thửa đất tại quận nội thành như Đống Đa, Ba Đình, Hoàn Kiếm đang quy hoạch treo, chiếm 3,5 phần trăm tổng số thửa đất địa bàn. Tình trạng này ảnh hưởng nghiêm trọng quyền lợi người sử dụng đất, hạn chế chuyển nhượng, xây dựng và khai thác giá trị tài sản, tạo bất ổn thị trường bất động sản.

1.2. So sánh quy định quy hoạch treo: Luật 2013 và Luật 2024

Thay đổi quan trọng nhất về quy hoạch treo giữa Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024 là rút ngắn thời hạn xác định từ 03 năm xuống 02 năm liên tiếp kể từ công bố kế hoạch sử dụng đất. Điều chỉnh này thể hiện quan tâm của Nhà nước bảo vệ quyền lợi người dân, giảm thiểu đất bị treo quá lâu ảnh hưởng sinh kế và khả năng sử dụng tài sản hiệu quả. Khoản 8 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định đất quy hoạch treo là đất đưa vào kế hoạch sử dụng hàng năm để thu hồi hay chuyển mục đích nhưng sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi, trong khi Khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai 2024 giảm thời hạn xuống 02 năm liên tiếp.

Rút ngắn thời hạn xuống 02 năm mang lợi ích thiết thực cho người sử dụng đất, giúp xác định nhanh tình trạng pháp lý thửa đất và có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xóa quy hoạch nếu không triển khai đúng hạn. Tuy nhiên, thực tế triển khai tại địa phương cần theo dõi chặt chẽ đảm bảo quy định mới thực thi nghiêm túc hiệu quả. Vậy nguyên nhân nào khiến quy hoạch treo kéo dài nhiều năm tại đô thị lớn như Hà Nội?

2. Nguyên nhân hình thành quy hoạch treo tại Việt Nam

2.1. Nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước

Nguyên nhân phổ biến nhất quy hoạch treo là thiếu ngân sách nhà nước chi trả bồi thường giải phóng mặt bằng cho người dân bị thu hồi đất. Theo quy định hiện hành, giá bồi thường đất xác định theo bảng giá Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hàng năm, nhưng giá này thấp hơn 30 đến 50 phần trăm so với giá thị trường thực tế, dẫn đến người dân không đồng ý nhận bồi thường và khiếu kiện kéo dài. Ví dụ, tại quận Đống Đa Hà Nội, giá đất bồi thường năm 2024 chỉ 60 triệu đồng mỗi mét vuông trong khi giá thị trường lên 120 triệu đồng mỗi mét vuông, chênh lệch gấp đôi khiến giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn.

Thủ tục hành chính phức tạp là nguyên nhân quan trọng khiến dự án quy hoạch chậm triển khai và dẫn đến quy hoạch treo. Quy trình phê duyệt dự án thu hồi đất thường qua nhiều cấp nhiều ngành từ huyện, tỉnh đến trung ương, gồm lập phương án bồi thường, thẩm định, phê duyệt và quyết định thu hồi đất. Phối hợp giữa các sở ban ngành như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính và Ủy ban nhân dân các cấp nhiều khi chưa đồng bộ, dẫn hồ sơ luân chuyển chậm, thời gian giải quyết kéo dài. Khảo sát Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2023 cho thấy thời gian trung bình hoàn thành thủ tục thu hồi đất từ khi có kế hoạch đến ban hành quyết định thu hồi khoảng 18 đến 24 tháng, vượt thời hạn quy định.

Quy hoạch chồng chéo là vấn đề nghiêm trọng góp phần gây quy hoạch treo tại nhiều địa phương. Một thửa đất có thể đồng thời thuộc nhiều loại quy hoạch khác nhau như quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông, quy hoạch công viên cây xanh, quy hoạch cấp nước, dẫn mâu thuẫn xác định mục đích sử dụng đất cuối cùng. Điều chỉnh quy hoạch giải quyết mâu thuẫn đòi hỏi thời gian dài và trải qua nhiều thủ tục phức tạp, khiến dự án không triển khai đúng tiến độ. Tại Hà Nội, nhiều khu vực thuộc vành đai 3 và vành đai 4 gặp tình trạng này, nơi quy hoạch đường vành đai chồng lấn quy hoạch khu đô thị mới và quy hoạch khu công nghiệp, tạo lúng túng triển khai.

2.2. Nguyên nhân từ chủ đầu tư và dự án

Năng lực tài chính yếu kém của chủ đầu tư là nguyên nhân chính dẫn đến dự án treo và quy hoạch treo. Nhiều chủ đầu tư được giao đất hay cho thuê đất thực hiện dự án nhưng không đủ nguồn vốn triển khai theo tiến độ cam kết, dẫn dự án đình trệ nhiều năm. Trong bối cảnh thị trường bất động sản biến động, khó khăn nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng và sự giảm sút thanh khoản khiến nhiều dự án không huy động đủ vốn triển khai. Báo cáo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam năm 2024 cho thấy khoảng 20 phần trăm dự án bất động sản tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đang chậm tiến độ hay tạm dừng do thiếu vốn.

Thay đổi kế hoạch kinh doanh và chiến lược đầu tư cũng là nguyên nhân khiến nhiều dự án chậm triển khai. Khi thị trường bất động sản suy thoái hay giá đất giảm, nhiều chủ đầu tư chọn chờ đợi thời cơ tốt hơn thay vì tiếp tục đầu tư, dẫn đất được giao nhưng không sử dụng. Một số chủ đầu tư thậm chí xí phần đất, nghĩa là nắm giữ quyền sử dụng đất nhưng không triển khai dự án, chờ giá đất tăng để bán lại quyền sử dụng hay chuyển nhượng dự án với giá cao hơn. Hành vi này không chỉ lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tăng khan hiếm quỹ đất cho phát triển kinh tế xã hội.

Thủ tục thu hồi dự án chậm triển khai góp phần kéo dài quy hoạch treo. Quy trình thu hồi dự án từ chủ đầu tư vi phạm theo Luật Đất đai 2024 đòi hỏi nhiều bước như kiểm tra, lập biên bản, cảnh cáo, ra quyết định thu hồi và bồi thường thiệt hại, mỗi bước cần thời gian và thủ tục phức tạp. Cơ chế xử lý chủ đầu tư vi phạm chưa đủ mạnh, thiếu tính răn đe, khiến nhiều chủ đầu tư cố tình kéo dài thời gian thực hiện dự án mà không bị xử lý nghiêm khắc. Trong thời gian đất bị quy hoạch treo, người dân được hưởng quyền lợi gì theo quy định pháp luật?

3. 5 Quyền lợi của người dân khi đất bị quy hoạch treo

Khi đất thuộc diện quy hoạch treo, người sử dụng đất vẫn được pháp luật bảo vệ quyền lợi chính đáng qua quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024 và văn bản pháp luật liên quan. Dưới đây là 5 quyền lợi quan trọng nhất người dân cần nắm rõ, sắp xếp theo mức độ thường xuyên sử dụng trong thực tế giao dịch bất động sản và quản lý tài sản đất đai.

3.1. Quyền được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

Theo Khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung 2020, sau 02 năm liên tiếp từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm mà chưa có quyết định thu hồi đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn. Quy định này cho phép người dân xây dựng công trình tạm thời phục vụ nhu cầu sinh hoạt hay kinh doanh trong giai đoạn chờ cơ quan nhà nước triển khai quy hoạch, tránh đất bị bỏ hoang hay không khai thác được giá trị sử dụng.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hay Sở Xây dựng tùy quy mô và tính chất công trình. Hồ sơ gồm đơn đề nghị cấp giấy phép, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản vẽ thiết kế công trình và giấy tờ liên quan khác. Giấy phép xây dựng có thời hạn thường được cấp từ 3 đến 5 năm tùy quy định địa phương, và khi hết hạn hay khi Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất phải tự tháo dỡ công trình nếu không được gia hạn hay chuyển đổi thành giấy phép xây dựng chính thức.

3.2. Quyền chuyển nhượng, tặng cho đất quy hoạch treo

Người sử dụng đất quy hoạch treo vẫn được pháp luật bảo đảm quyền chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024. Điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng là thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ, không tranh chấp, và người sử dụng đất có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định pháp luật. Quyền chuyển nhượng này không bị hạn chế do đất thuộc diện quy hoạch treo, nhưng bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thông báo đầy đủ trung thực về tình trạng quy hoạch thửa đất cho bên nhận chuyển nhượng trước khi ký hợp đồng.

Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất quy hoạch treo, bên mua hay bên nhận tặng cho phải được thông báo rõ ràng về tình trạng đất thuộc quy hoạch, gồm thông tin loại quy hoạch, thời gian công bố kế hoạch sử dụng đất, và hạn chế quyền sử dụng đất. Giao dịch phải được công chứng hay chứng thực tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã, sau đó đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai để có giá trị pháp lý. Giá chuyển nhượng đất quy hoạch treo thường thấp hơn 20 đến 40 phần trăm so với đất cùng vị trí không thuộc quy hoạch do rủi ro pháp lý và hạn chế quyền sử dụng đất, điều này cần các bên thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng để tránh tranh chấp sau này.

3.3. Quyền được bồi thường khi thu hồi đất

Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là quyền lợi quan trọng nhất của người sử dụng đất quy hoạch treo, được quy định cụ thể tại Điều 95 Luật Đất đai 2024. Theo quy định này, người sử dụng đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án. Mức bồi thường xác định theo giá đất cụ thể tại thời điểm thu hồi đất, không thấp hơn giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trong bảng giá đất, đảm bảo người bị thu hồi đất có đủ điều kiện ổn định đời sống và sản xuất.

Bên cạnh bồi thường về đất, người sử dụng đất còn được bồi thường về tài sản gắn liền với đất gồm nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp, cây trồng và vật nuôi nếu có. Nhà ở và công trình xây dựng được bồi thường theo giá xây dựng mới hay giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất, trừ trường hợp công trình xây dựng không có giấy phép hay xây dựng sai phép thì chỉ được bồi thường về vật liệu xây dựng. Cây trồng được bồi thường theo giá trị thực tế tại thời điểm thu hồi đất, vật nuôi được bồi thường theo giá thị trường hay được hỗ trợ di chuyển đến nơi khác theo thỏa thuận với cơ quan có thẩm quyền.

Người sử dụng đất bị thu hồi đất còn được hưởng khoản hỗ trợ bổ sung nhằm đảm bảo ổn định đời sống và sản xuất sau khi bị thu hồi đất. Các khoản hỗ trợ gồm hỗ trợ ổn định đời sống với mức tối thiểu bằng 30 tháng lương cơ sở đối với trường hợp không còn đất sản xuất hay không còn chỗ ở, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp để người bị thu hồi đất tìm kiếm việc làm mới, và hỗ trợ về chỗ ở hay đất tái định cư nếu người bị thu hồi đất không còn chỗ ở theo quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3.4. Quyền cải tạo, sửa chữa nhà ở hiện hữu

Người sử dụng đất quy hoạch treo có quyền cải tạo và sửa chữa nhà ở hiện hữu trên đất để đảm bảo an toàn sinh hoạt và duy trì giá trị tài sản trong thời gian chờ triển khai quy hoạch. Phạm vi được phép gồm công việc sửa chữa nhỏ như thay thế mái nhà, sơn tường, sửa chữa hệ thống điện nước, lắp đặt thiết bị vệ sinh, và cải tạo nội thất không làm thay đổi kết cấu chịu lực công trình. Các công việc này không cần xin giấy phép xây dựng nhưng phải đảm bảo an toàn cho người sử dụng và không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận.

Tuy nhiên, người sử dụng đất bị hạn chế không được thực hiện công việc xây dựng mới, nâng tầng, mở rộng diện tích xây dựng hay thay đổi kết cấu chịu lực công trình hiện hữu. Việc xây dựng mới hay nâng tầng chỉ được phép thực hiện sau khi đất đủ điều kiện quy hoạch treo và người sử dụng đất được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định. Một số trường hợp sửa chữa cải tạo lớn như thay đổi kết cấu mái, mở rộng cửa, hay xây dựng thêm hạng mục phụ trợ vẫn cần xin phép cơ quan có thẩm quyền để đảm bảo tuân thủ quy định quản lý xây dựng và quy hoạch.

3.5. Quyền khiếu nại và yêu cầu xóa quy hoạch treo

Khi đất bị quy hoạch treo quá thời hạn 02 năm liên tiếp từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mà vẫn chưa có quyết định thu hồi đất hay cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, người dân có quyền kiến nghị xóa quy hoạch treo để khôi phục đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định. Đơn kiến nghị cần nộp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện hay Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh, kèm giấy tờ chứng minh đất đã thuộc diện quy hoạch treo đủ thời hạn như bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn bản công bố kế hoạch sử dụng đất, và tài liệu liên quan khác.

Người sử dụng đất còn có quyền khiếu nại quyết định hành chính liên quan đến quy hoạch nếu cho rằng quyết định đó không đúng quy định hay vi phạm quyền lợi hợp pháp của mình. Khiếu nại có thể thực hiện đối với quyết định công bố kế hoạch sử dụng đất, quyết định thu hồi đất, mức bồi thường khi thu hồi đất, hay bất kỳ quyết định nào khác ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất. Thời hạn khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hay biết được quyết định hành chính, và người khiếu nại có thể khởi kiện ra Tòa án hành chính nếu không đồng ý với kết quả giải quyết khiếu nại của cơ quan hành chính có thẩm quyền. Vậy làm thế nào để nhận biết một thửa đất có đang bị quy hoạch treo hay không trước khi quyết định giao dịch?

4. 7 Dấu hiệu nhận biết đất dính quy hoạch treo

Trước khi quyết định mua bất động sản, việc xác định đất có thuộc quy hoạch treo hay không là bước bắt buộc để tránh rủi ro pháp lý và tài chính. Dưới đây là 7 dấu hiệu thực tế giúp nhận biết đất dính quy hoạch treo, sắp xếp từ dấu hiệu dễ nhận biết nhất đến dấu hiệu cần kiểm tra chuyên sâu hơn, giúp người mua tự đánh giá sơ bộ trước khi tiến hành xác minh chính thức.

4.1. Giá bán thấp hơn 20-40% so với thị trường

Dấu hiệu dễ nhận biết nhất của đất quy hoạch treo là giá bán thấp hơn đáng kể so với thửa đất cùng vị trí, cùng diện tích và không thuộc quy hoạch. Đất quy hoạch treo thường được rao bán với mức giá thấp hơn 20 đến 40 phần trăm so với giá thị trường do hạn chế quyền sử dụng đất và rủi ro phải bàn giao lại đất khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án. Nếu gặp trường hợp giá bán hời bất thường, người mua cần thận trọng và kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý thửa đất trước khi quyết định giao dịch để tránh mua phải tài sản có vấn đề.

4.2. Không được cấp giấy phép xây dựng mới

Khi người sử dụng đất xin cấp giấy phép xây dựng công trình mới bị cơ quan có thẩm quyền từ chối với lý do đất thuộc quy hoạch hay đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất, đây là dấu hiệu rõ ràng cho thấy đất đang thuộc diện quy hoạch. Theo quy định, đất thuộc quy hoạch trong thời gian chưa đủ 02 năm từ ngày công bố kế hoạch sử dụng đất không được cấp giấy phép xây dựng mới, chỉ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn sau khi đủ điều kiện quy hoạch treo theo Luật Xây dựng sửa đổi bổ sung 2020.

4.3. Sổ đỏ ghi chú "đất thuộc quy hoạch"

Cách kiểm tra trực tiếp và chính xác nhất là xem xét trang 4 (trang ghi chú) của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nếu trong phần ghi chú có ghi đất thuộc quy hoạch, nằm trong kế hoạch sử dụng đất, hay đất dự kiến thu hồi, đây là dấu hiệu rõ ràng nhất cho thấy thửa đất đang thuộc diện quy hoạch hay quy hoạch treo. Thông tin này được cơ quan đăng ký đất đai ghi chép dựa trên thông tin từ Ủy ban nhân dân cấp huyện và có giá trị pháp lý cao.

4.4. Giao dịch chuyển nhượng bị từ chối công chứng

Một số tổ chức hành nghề công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất thuộc diện quy hoạch treo do lo ngại rủi ro pháp lý giao dịch. Tương tự, Văn phòng đăng ký đất đai có thể từ chối hay tạm dừng đăng ký biến động quyền sử dụng đất nếu phát hiện đất thuộc diện quy hoạch mà chưa được giải quyết dứt điểm, yêu cầu các bên bổ sung giấy tờ xác nhận tình trạng quy hoạch trước khi tiếp tục thủ tục.

4.5. Nằm trong khu vực dự án đã công bố nhưng chưa triển khai

Khu vực có biển báo dự án giao thông, dự án đô thị, hay dự án công trình công cộng nhưng sau nhiều năm vẫn chưa được triển khai thực tế là dấu hiệu điển hình quy hoạch treo. Đất nằm trong ranh giới các dự án đường mở rộng, xây dựng cầu vượt, công viên cây xanh, hay khu đô thị mới đã được phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất sau 02 năm thường rơi vào tình trạng quy hoạch treo, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi người sử dụng đất.

4.6. Không được phép tách thửa

Đất thuộc diện quy hoạch hay quy hoạch treo thường không được phép thực hiện thủ tục tách thửa, hợp thửa, hay phân lô theo quy định quản lý đất đai. Khi người sử dụng đất làm thủ tục tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai bị từ chối với lý do liên quan đến quy hoạch, cần kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch thửa đất để xác định nguyên nhân cụ thể và tìm hướng giải quyết phù hợp.

4.7. Hạn chế thế chấp tại ngân hàng

Ngân hàng thương mại thường từ chối nhận thế chấp hay định giá rất thấp đối với thửa đất thuộc diện quy hoạch treo do lo ngại khả năng thu hồi tài sản đảm bảo khi khách hàng không trả được nợ. Đây là dấu hiệu gián tiếp cho thấy tài sản có vấn đề pháp lý hay rủi ro cao, người mua cần lưu ý và tìm hiểu kỹ hơn trước khi quyết định. Khi nghi ngờ đất có dấu hiệu quy hoạch treo, làm thế nào để kiểm tra chính xác tình trạng pháp lý thửa đất tại Hà Nội?

5. Cách kiểm tra đất có thuộc quy hoạch treo tại Hà Nội

5.1. Kiểm tra online qua Cổng thông tin quy hoạch Hà Nội

Cách nhanh nhất và thuận tiện nhất để kiểm tra đất có thuộc quy hoạch tại Hà Nội là truy cập Cổng thông tin quy hoạch Hà Nội tại địa chỉ

hay Cổng dịch vụ công Hà Nội tại dichvucong.hanoi.gov.vn. Hệ thống cho phép tra cứu thông tin quy hoạch theo địa chỉ cụ thể, số thửa đất, hay trực tiếp trên bản đồ quy hoạch số, giúp người dân nhanh chóng xác định thửa đất có nằm trong kế hoạch sử dụng đất hay không mà không cần đến trực tiếp cơ quan hành chính.

Để tra cứu quy hoạch online, người dùng thực hiện các bước sau:

• Bước 1, truy cập website quyhoach.hanoi.vn và chọn mục Tra cứu quy hoạch hay Bản đồ quy hoạch trên menu chính.
• Bước 2, nhập thông tin cần tra cứu gồm địa chỉ chi tiết (số nhà, tên phố, phường, quận), số thửa đất, hay tọa độ địa lý nếu có.
• Bước 3, hệ thống hiển thị kết quả tra cứu trên bản đồ quy hoạch, gồm thông tin loại quy hoạch, thời gian công bố, và hạn chế về sử dụng đất.

Lưu ý quan trọng là thông tin tra cứu trên website mang tính tham khảo và chưa có giá trị pháp lý chính thức, do đó người dân cần xác minh lại thông tin tại cơ quan có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân cấp huyện hay Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội trước khi thực hiện giao dịch quan trọng liên quan đến đất đai. Hệ thống thông tin trên website có thể chưa được cập nhật kịp thời hay có sai sót nên việc xác minh chính thức là bước bắt buộc đảm bảo tính chính xác.

5.2. Xin trích lục tại UBND phường/xã

Phương pháp truyền thống và có giá trị pháp lý cao nhất là xin trích lục hay văn bản xác nhận về tình trạng quy hoạch tại Ủy ban nhân dân phường hay xã nơi có thửa đất. Hồ sơ cần chuẩn bị gồm đơn yêu cầu cung cấp thông tin quy hoạch theo mẫu địa phương, bản sao Căn cước công dân hay Chứng minh nhân dân của người yêu cầu, và bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có để xác định chính xác vị trí thửa đất cần tra cứu.

Quy trình thực hiện như sau: người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa Ủy ban nhân dân cấp xã, cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn bổ sung nếu thiếu giấy tờ. Thời gian giải quyết theo quy định là 3 đến 5 ngày làm việc từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, trong một số trường hợp đặc biệt có thể kéo dài đến 7 ngày làm việc. Lệ phí tra cứu thông tin quy hoạch thường dao động từ 15.000 đồng đến 50.000 đồng tùy quy định từng địa phương tại Hà Nội, người dân nộp lệ phí khi nhận kết quả tra cứu.

5.3. Tra cứu qua Văn phòng đăng ký đất đai

Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội và Chi nhánh tại từng quận huyện cung cấp dịch vụ tra cứu thông tin pháp lý về đất đai gồm cả thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Dịch vụ này gồm cấp trích lục bản đồ địa chính, cung cấp thông tin quy hoạch sử dụng đất theo kế hoạch đã phê duyệt, và xác nhận tình trạng pháp lý thửa đất như có tranh chấp, có thế chấp, hay có quyết định thu hồi hay không.

Ưu điểm của phương pháp này là thông tin được cung cấp có độ chính xác cao và có giá trị pháp lý, vì Văn phòng Đăng ký đất đai là cơ quan chuyên trách đăng ký và quản lý thông tin đất đai theo Luật Đất đai 2024. Người dân có thể yêu cầu cấp văn bản xác nhận chính thức để sử dụng trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng, hay thế chấp đất đai, đảm bảo tính minh bạch và giảm thiểu rủi ro pháp lý cho các bên tham gia giao dịch.

5.4. Kiểm tra qua ứng dụng di động

Trong bối cảnh chuyển đổi số, người dân có thể sử dụng ứng dụng di động để tra cứu thông tin đất đai và quy hoạch nhanh chóng trên thiết bị smartphone. Ứng dụng VNeID (Ứng dụng định danh điện tử quốc gia) đã tích hợp chức năng tra cứu thông tin đất đai gồm cả thông tin về quy hoạch, người dùng có thể đăng nhập bằng tài khoản định danh điện tử và tra cứu thông tin thửa đất của mình hay của người khác nếu được ủy quyền. Một số ứng dụng do Ủy ban nhân dân Hà Nội phát triển cũng cung cấp tính năng tra cứu quy hoạch và bản đồ số tương tự.

Lưu ý quan trọng là thông tin tra cứu qua ứng dụng di động mang tính tham khảo và hỗ trợ, chưa thể thay thế hoàn toàn phương pháp xác minh chính thức tại cơ quan có thẩm quyền. Người dân cần xác minh lại thông tin tại Ủy ban nhân dân cấp huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, hay Văn phòng Đăng ký đất đai trước khi thực hiện giao dịch quan trọng như mua bán, chuyển nhượng, hay thế chấp đất đai để đảm bảo tính chính xác và tránh rủi ro pháp lý. Đối với nhà mặt phố - loại tài sản có giá trị lớn tại Hà Nội - quy hoạch treo ảnh hưởng như thế nào đến giá trị và khả năng khai thác?

6. Ảnh hưởng của quy hoạch treo đến nhà mặt phố Hà Nội

6.1. Tác động đến giá trị và khả năng chuyển nhượng

Nhà mặt phố dính quy hoạch treo tại Hà Nội thường bị giảm giá từ 20 đến 40 phần trăm so với căn nhà cùng vị trí, cùng diện tích và không thuộc quy hoạch, tạo chênh lệch giá trị đáng kể ảnh hưởng quyền lợi chủ sở hữu. Ví dụ cụ thể, một căn nhà mặt phố tại quận Đống Đa với giá thị trường khoảng 300 triệu đồng mỗi mét vuông, nếu thuộc diện quy hoạch treo có thể chỉ được định giá từ 180 đến 240 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương mức giảm từ 60 đến 120 triệu đồng mỗi mét vuông, gây thiệt hại lớn về tài sản cho chủ nhà.

Khả năng thanh khoản của nhà mặt phố quy hoạch treo cũng bị giảm sút nghiêm trọng do số lượng khách hàng quan tâm ít hơn và họ thường e ngại rủi ro pháp lý khi mua tài sản có vấn đề. Thời gian bán nhà mặt phố quy hoạch treo thường kéo dài hơn 6 đến 12 tháng so với nhà không quy hoạch cùng phân khúc, trong một số trường hợp có thể kéo dài đến 2 đến 3 năm nếu thị trường bất động sản chung gặp khó khăn. Khách mua tiềm năng thường yêu cầu giảm giá mạnh và đặt nhiều điều kiện bảo đảm trong hợp đồng mua bán để hạn chế rủi ro.

Khó khăn lớn nhất là việc vay vốn ngân hàng để mua nhà mặt phố quy hoạch treo gần như không khả thi vì ngân hàng thương mại thường từ chối nhận thế chấp hay định giá tài sản rất thấp, chỉ bằng 30 đến 50 phần trăm giá trị thị trường. Điều này hạn chế nghiêm trọng khả năng tài chính của cả người mua và người bán, khiến giao dịch phải thực hiện bằng tiền mặt hay phải tìm nguồn vốn khác với lãi suất cao hơn, làm tăng chi phí giao dịch và rủi ro cho các bên.

6.2. Ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh và cho thuê

Giá cho thuê nhà mặt phố quy hoạch treo tại Hà Nội thường thấp hơn 15 đến 25 phần trăm so với căn nhà không thuộc quy hoạch trên cùng tuyến phố do khách thuê lo ngại phải trả lại mặt bằng bất cứ lúc nào khi Nhà nước thu hồi đất. Trong kinh nghiệm làm việc với khách hàng tại Hà Nội, Vũ Mặt Phố nhận thấy chủ nhà phải chấp nhận giảm giá thuê đáng kể để tìm được khách thuê, và thời gian để tìm khách cũng kéo dài hơn 3 đến 6 tháng so với nhà không quy hoạch, gây thiệt hại về dòng tiền cho chủ đầu tư.

Khách thuê nhà mặt phố quy hoạch treo thường không dám đầu tư lớn vào việc sửa sang, trang trí, hay cải tạo mặt bằng kinh doanh do lo ngại mất trắng khoản đầu tư khi phải trả lại mặt bằng. Hợp đồng thuê thường chỉ được ký với thời hạn ngắn từ 1 đến 2 năm thay vì 3 đến 5 năm như thông thường, tạo bất ổn cho cả chủ nhà và khách thuê trong việc lập kế hoạch kinh doanh dài hạn. Các chuỗi kinh doanh lớn, thương hiệu nổi tiếng, hay doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư dài hạn thường không chấp nhận thuê nhà mặt phố có vấn đề về quy hoạch, khiến chủ nhà chỉ có thể cho thuê cho hộ kinh doanh nhỏ lẻ với mức giá thấp.

6.3. Case study: Nhà mặt phố quận Đống Đa vướng quy hoạch treo

Một căn nhà mặt phố tại tuyến phố Nguyễn Lương Bằng, quận Đống Đa, Hà Nội nằm trong quy hoạch mở rộng đường từ năm 2015 và đến năm 2026 vẫn chưa được triển khai, là ví dụ điển hình về tác động nghiêm trọng của quy hoạch treo. Căn nhà có diện tích 50 mét vuông, mặt tiền 4 mét, được xây dựng 4 tầng vào năm 2010 với tổng chi phí khoảng 3 tỷ đồng, có giá thị trường năm 2015 khoảng 17,5 tỷ đồng (350 triệu đồng mỗi mét vuông) trước khi bị đưa vào quy hoạch mở rộng đường.

Sau khi bị đưa vào quy hoạch, giá trị căn nhà giảm mạnh xuống còn khoảng 11 tỷ đồng vào năm 2024 (220 triệu đồng mỗi mét vuông), tương đương mức giảm 6,5 tỷ đồng sau 11 năm thay vì tăng giá theo xu hướng chung thị trường. Chủ nhà đã nhiều lần rao bán từ năm 2020 đến 2024 nhưng không thể tìm được khách mua do giá yêu cầu cao hơn giá thị trường và khách hàng e ngại rủi ro quy hoạch. Việc cho thuê cũng gặp nhiều khó khăn, giá thuê chỉ đạt 40 triệu đồng mỗi tháng trong khi căn nhà không quy hoạch cùng tuyến phố có giá thuê 70 đến 80 triệu đồng mỗi tháng, tương đương mức giảm 50 phần trăm.

Đây là trường hợp Vũ Mặt Phố đã tư vấn trực tiếp cho khách hàng vào năm 2023 khi họ có ý định mua căn nhà này với giá 12,5 tỷ đồng. Sau khi phân tích kỹ lưỡng về tình trạng quy hoạch, khả năng triển khai dự án, và rủi ro pháp lý tiềm ẩn, chúng tôi khuyến nghị khách hàng không nên mua căn nhà này do rủi ro quá lớn so với lợi ích có thể thu được. Bài học rút ra từ trường hợp này là luôn kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch trước khi mua nhà mặt phố, đánh giá kỹ mục đích sử dụng và khẩu vị rủi ro của bản thân, và tham khảo ý kiến chuyên gia bất động sản địa phương có kinh nghiệm để có quyết định đúng đắn.

7. 3 Rủi ro khi mua đất dính quy hoạch treo

Bên cạnh quyền lợi được pháp luật bảo vệ như đã trình bày trong phần trước, việc mua đất dính quy hoạch treo cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nghiêm trọng có thể gây thiệt hại lớn về tài chính và pháp lý cho người mua. Dưới đây là 5 rủi ro chính người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định, được phân tích theo mức độ nghiêm trọng từ cao đến thấp dựa trên kinh nghiệm thực tế thị trường bất động sản Hà Nội.

7.1. Rủi ro pháp lý: Giao dịch có thể bị vô hiệu

Rủi ro pháp lý lớn nhất khi mua đất quy hoạch treo là khả năng giao dịch bị từ chối công chứng hay đăng ký biến động tại Văn phòng Đăng ký đất đai, dẫn đến việc người mua không thể hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Theo khảo sát Hiệp hội Công chứng Việt Nam năm 2025, có khoảng 12 phần trăm giao dịch liên quan đến đất quy hoạch treo bị từ chối công chứng do văn phòng công chứng lo ngại về tính hợp pháp và rủi ro tranh chấp sau này. Trong trường hợp này, người mua có thể mất khoản tiền đặt cọc hay phải chấp nhận hủy giao dịch với thiệt hại về thời gian và chi phí đã bỏ ra.

Tranh chấp với người bán có thể xảy ra nếu thông tin về tình trạng quy hoạch không được người bán công bố đầy đủ và trung thực trong quá trình đàm phán và ký hợp đồng. Người mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng mua bán và đòi bồi thường thiệt hại nếu chứng minh được người bán cố tình che giấu thông tin về quy hoạch, tuy nhiên quá trình giải quyết tranh chấp có thể kéo dài từ 6 tháng đến 2 năm thông qua tòa án. Chi phí kiện tụng gồm lệ phí tòa án, chi phí luật sư, và thời gian cơ hội có thể lên tới hàng trăm triệu đồng, gây thiệt hại tài chính đáng kể cho cả hai bên trong giao dịch.

7.2. Rủi ro tài chính: Mất giá và khó thanh khoản

Giá trị tài sản có thể tiếp tục giảm sút theo thời gian nếu tình trạng quy hoạch treo kéo dài mà không có dấu hiệu được giải quyết, gây thiệt hại nghiêm trọng cho người đầu tư. Theo phân tích của Vũ Mặt Phố dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế tại Hà Nội giai đoạn 2020 đến 2025, đất quy hoạch treo có xu hướng giảm giá trung bình 3 đến 5 phần trăm mỗi năm trong khi đất không quy hoạch cùng khu vực tăng giá 8 đến 12 phần trăm mỗi năm, tạo chênh lệch giá trị lên tới 15 phần trăm sau mỗi năm nắm giữ. Người mua có thể phải chấp nhận bán lỗ khi cần thanh khoản gấp để xoay vốn hay giải quyết nhu cầu tài chính khẩn cấp.

Khả năng thanh khoản của đất quy hoạch treo rất thấp do số lượng khách hàng tiềm năng sẵn sàng mua hạn chế và họ thường đàm phán giảm giá mạnh để bù đắp rủi ro. Thời gian chờ đợi để tìm được người mua phù hợp có thể kéo dài từ 12 đến 24 tháng, thậm chí lâu hơn nếu thị trường bất động sản chung đang trong giai đoạn suy thoái, gây áp lực lớn về dòng tiền cho người sở hữu. Đất quy hoạch treo không thể được sử dụng làm tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng hay chỉ được định giá rất thấp, hạn chế nghiêm trọng khả năng huy động vốn của chủ sở hữu khi có nhu cầu đầu tư hay kinh doanh.

7.3. Rủi ro đầu tư: Không thể khai thác tối đa tài sản

Người sở hữu đất quy hoạch treo không thể thực hiện công việc xây dựng mới, nâng tầng, hay mở rộng diện tích xây dựng để tối đa hóa giá trị tài sản theo quy hoạch chi tiết hay nhu cầu sử dụng. Đối với nhà mặt phố, điều này có nghĩa là không thể cải tạo thành mô hình kinh doanh có giá trị cao hơn như khách sạn mini, văn phòng cho thuê cao cấp, hay trung tâm thương mại nhỏ, dẫn đến mất đi cơ hội tăng doanh thu từ khai thác bất động sản. Theo ước tính của chuyên gia định giá bất động sản, giá trị khai thác tối đa của một căn nhà mặt phố có thể tăng từ 40 đến 60 phần trăm nếu được phép xây dựng thêm tầng hay cải tạo toàn diện.

Hoạt động cho thuê kinh doanh bị hạn chế nghiêm trọng do khách thuê không dám đầu tư lớn vào trang trí, sửa sang, hay mua sắm trang thiết bị khi biết rằng có thể phải trả lại mặt bằng bất cứ lúc nào. Các chuỗi kinh doanh lớn, thương hiệu nổi tiếng, hay doanh nghiệp có kế hoạch đầu tư dài hạn thường từ chối thuê nhà mặt phố quy hoạch treo, khiến chủ nhà chỉ có thể cho thuê với giá thấp cho hộ kinh doanh nhỏ lẻ. Không thể triển khai mô hình kinh doanh đòi hỏi đầu tư lớn về cơ sở vật chất như nhà hàng cao cấp, spa sang trọng, hay showroom thương hiệu quốc tế, làm giảm đáng kể tiềm năng sinh lời từ tài sản bất động sản.

8. Câu hỏi thường gặp về quy hoạch treo (FAQ)